一個月房地產電話銷售工作總結怎么寫

網上太多了，你參考一下吧!總結一：又是一年末，在這洗舊迎新的日子里回首過去仿佛點點滴滴就在昨日。

這一年有碩果累累的豐收，有與同事協同攻關的艱辛，有遇到困難和挫折時的惆悵時光過得飛快，不知不覺中，充滿希望的一年就伴隨著新年伊始即將臨近。

20XX年的春節已過;同齡的同學朋友們都背起背包登上汽車與家人拜別去往他們的希望以及未來，而我還在家中惆悵迷茫。

面對著電腦登上了人才信息網，無數次的發送個人簡歷直至3月份的一天中旬我的電話鈴聲響起。

第二天我神采奕奕如約前往xxx城的售樓部;這個xx人竟皆知的大樓盤新城市。

填寫了個人簡歷后又通過了“面試官”的初次交流，次日我有幸加入了這個光榮的團隊學習。

對于我而言這是一份填補空白的新工作陌生的開始所以一切都需要學習。

但是我們很幸福因為上有領導的關心和照顧下有同事的支持和幫助，更還有案場黃主管給我們嘔心瀝血每天加班加點和細心耐心真心的培訓學習。

通過日子的磨礪我們可以初步進入銷售，剛來時的不安穩因素和急躁心理已逐漸平穩下來。

通過了這半年有余的工作積累和摸索，對于未來的發展方向也有了一個初步的規劃，我個人也漸漸的認為適合在這一行業走下去。

今年總的客戶接待量算是比較多，但是成績卻不容樂觀。

客戶在觀望的比較多當然同行的競爭也激烈，在4月份到5月份一度停歇各樓盤也紛紛的做各種活動但都是黔驢技窮。

經過一番討論我們樓盤決定親自下鄉宣傳而不再在售樓部守株待兔，到達各個鄉鎮街道我們發海報介紹戶型邀約客戶到項目參觀，效果很顯著成績也理想，后來我們有連續下了幾次鄉鎮。

總之，一年來，我做了一定的工作，也取得了一些成績，但離要求有一定的差距，我將不斷地總結經驗，加強學習，更新觀念，提高各方面的工作能力。

緊緊圍繞公司的中心工作，以對工作、對事業高度負責的態度，腳踏實地，盡職盡責地做好各項工作。

今后，我會彌補自己在工作中的不足，改進提升自己的工作方法，提高工作效率，多學多問，切實提高自己的業務水平。

并且在工作的提升中，加強理論學習，提高自己的思想政治水平。

為公司的發展建設出一份力。

總結二：在房地產行業工作也已經半年多了，在銷售方面還有待提高。

雖然自己的水平有限，但還是想把自己的一些東西寫出來，即從中發現得到提高，也可以從中找到自己需要學習的地方，完善自己的銷售水平。

經歷了上次開盤，從前期的續水到后期的成功銷售，整個的銷售過程都開始熟悉了。

在接待客戶當中，自己的銷售能力有所提高，慢慢的對于銷售這個概念有所認識。

從自己那些已經購房的客戶中，在對他們進行銷售的過程里，我也體會到了許多銷售心得。

在這里拿出來給大家看看，也許我還不是做的很好，但是希望拿出來跟大家分享一下。

第一、最基本的就是在接待當中，始終要保持熱情。

第二、做好客戶的登記，及進行回訪跟蹤。

做好銷售的前期工作，有于后期的銷售工作，方便展開。

第三、經常性約客戶過來看看房，了解我們樓盤的動態。

加強客戶的購買信心，做好溝通工作，并針對客戶的一些要求，為客戶做好幾種方案，便于客戶考慮及開盤的銷售，使客戶的選擇性大一些，避免在集中在同一個戶型。

這樣也方便了自己的銷售。

第四、提高自己的業務水平，加強房地產相關知識及最新的動態。

在面對客戶的時候就能游刃有余，樹立自己的專業性，同時也讓客戶更加的想信自己。

從而促進銷售。

第五、多從客戶的角度想問題，這樣自己就可以針對性的進行化解，為客戶提供最適合他的房子，解決他的疑慮，讓客戶可以放心的購房。

第六、學會運用銷售技巧，營造一種購買的欲望及氛圍，適當的逼客戶盡快下定。

第七、無論做什么如果沒有一個良好的心態，那肯定是做不好的。

在工作中我覺得態度決定一切，當個人的需要受挫時，態度最能反映出你的價值觀念。

積極、樂觀者將此歸結為個人能力、經驗的不完善，他們樂意不斷向好的方向改進和發展，而消極、悲觀者則怪罪于機遇、環境的不公，總是抱怨、等待與放棄!什么樣的態度決定什么樣的生活.第八、找出并認清自己的目標，不斷堅定自己勇往直前、堅持到底的信心，這個永遠是最重要的。

龜兔賽跑的寓言，不斷地出現在現實生活當中，兔子傾向于機會導向，烏龜總是堅持核心競爭力。

現實生活中，也像龜兔賽跑的結局一樣，不斷積累核心競爭力的人，最終會贏過追逐機會的人。

人生有時候像爬山，當你年輕力壯的時候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機會就想跳槽、抄捷徑;一遇挫折就想放棄，想休息。

人生是需要積累的，有經驗的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅信只要方向正確，方法正確，一步一個腳印，每個腳步都結結實實地踏在前進的道路上，反而可以早點抵達終點。

如果領先靠的是機會，運氣總有用盡的一天。

對工作保持長久的熱情和積極性，更需要有“不待揚鞭自奮蹄”的精神。

所以這半年來我一直堅持做好自己能做好的事，一直做積累，一步一個腳印堅定的向著我的目標前行。

總結三：不知不覺，在康城工作已經足月有余，在這個把月里，工作量不大，要學的卻不少，盡管自己原來也是從事房地產銷售，可是銷售知識永遠是個無底深淵。

也正因為如此，我才樂此不彼，越來越喜歡這份工作。

以前常聽說也遭遇過銷售員之間為了比拼業績，爭奪提成，經常是不擇手段，詭計迭出。

幸運的是目前的康城擁有一個和諧的銷售氛圍，同事之間既有競爭更有互相幫助，每次分歧總能在溝通中消除，每次難題也常常在集思廣益中（即便我們只有4人）化解。

正因為有這樣濃厚的企業氛圍和團隊精神，才給了我在康城成長所需的養分。

房產銷售個人工作總結5篇房產銷售個人工作總結5篇但是通過工作，還是發現自身仍存在許多缺點急待解決。

首先，剛進入康城，對中建地產的企業文化及康城這個項目的相關情況還沒能夠了然于心，跟客戶介紹的時候不足為企業和項目展示很好的口碑與形象，致使客戶對我們的企業品牌與項目一知半解。

我想作為一個大企業的置業顧問，不僅要精通賣房業務，更要讓客戶感覺中建無論是從企業品牌，社區環境，物業質量以及員工素質各方面都比其他樓盤有優勢，堅定客戶購買的信心。

針對這個問題，我已經與同事小沈深刻討論過，多學習，多討教，從自身做起樹立對本企業品牌的絕對信心與優越感，以此感染每個客戶。

其次，由于進入康城時所有的住房已基本售罄，唯有兩套170平大戶型以及商鋪在售，所以對于商鋪銷售基本可以說是毫無經驗。

我想，相對于住宅，商鋪客戶這類高收入投資群體的購房心態及個人氣質各方面肯定也有所不同，因此對于這兩類客戶的銷售方式也必須有相應的變化。

比如商鋪客戶考慮的更多的是收益回報率問題，那么我們就應該著重介紹周邊的發展趨勢與發展前景，堅定客戶購買的信心，讓其買得開心，買得放心。

以前總以為一個優秀的銷售員必須有自己的個性，沒有個性的銷售員不過是個服務員而已。

但是通過實踐工作我才發現，一個真正成功的銷售員除了必須有能夠感染客戶的個性外，更應該具備能夠隨時適應不同消費者心態的應變能力，同時牢記，專業、禮貌、主動服務、給予客戶比他想象的更多，并堅持公司利益至上的職業操守。

所以，為了做好康城商鋪的銷售工作，我急待提高自身修養，無論從個人氣質和專業能力方面都要把自己打造成一個適合中建地產大氣之風的置業顧問。

另外，由于進入康城的時間不長，所以自己對公司的一些規章制度和流程方面還沒有機會完全了解，偶爾犯下一些低級錯誤。

雖然在主管的幫助下已經改善了許多，但肯定還有很多地方不夠清楚，這方面也急待在今后的工作生活中得到改進，一方面自己會多學多問，另一方面也希望領導的鞭策，同事的提點。

我深知個人的發展離不開企業的發展，而熱愛則是做好每件工作所必不可缺的。

所以，在這充滿希望的企業里，我必將全力服務公司，熱愛崗位，勤奮工作，嚴于律己，認真專研，繼續學習，用使命般的激情面對客戶，用認真嚴謹的態度面對我的職業，為客戶制造感動，為公司創造利潤

總結四：在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為x企業的每一名員工，我們深深感到x企業之蓬勃發展的熱氣，x人之拼搏的精神。

下面就是本人的工作總結：我是銷售部門的一名普通員工，剛到房產時，該同志對房地產方面的知識不是很精通，對于新環境、新事物比較陌生。

在公司領導的幫助下，我很快了解到公司的性質及其房地產市場。

作為銷售部中的一員，該同志深深覺到自己身肩重任。

作為企業的門面，企業的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業的形象。

所以更要提高自身的素質，高標準的要求自己。

在高素質的基礎上更要加強自己的專業知識和專業技能。

此外，還要廣泛了解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。

經過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。

房地產市場的起伏動蕩，公司于**年與**公司進行合資，共同完成銷售工作。

在這段時間，我積極配合**公司的員工，以銷售為目的，在公司領導的指導下，完成經營價格的制定，在春節前策劃完成了廣告宣傳，為**月份的銷售高潮奠定了基礎。

最后以****個月完成合同額****萬元的好成績而告終。

經過這次企業的洗禮，我從中得到了不少專業知識，使自己各方面都所有提高。

下旬公司與**公司合作，這又是公司的一次重大變革和質的飛躍。

在此期間主要是針對房屋的銷售。

經過之前銷售部對房屋執行內部認購等手段的鋪墊制造出火爆場面。

在銷售部，我擔任銷售內業及會計兩種職務。

面對工作量的增加以及銷售工作的系統化和正規化，工作顯得繁重和其中。

在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點完成工作。

經過一個多月時間的熟悉和了解，我立刻進入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。

由于房款數額巨大，在收款的過程中該同志做到謹慎認真，現已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。

此外在此銷售過程中每月的工作總結和每周例會，該同志不斷總結自己的工作經驗，及時找出弊端并及早改善。

銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與我和其他銷售部成員的努力是分不開的。

這一年是有意義的、有價值的、有收獲的。

公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。

總結五：光陰似箭，歲月如梭，轉眼間已接近年底，驀然回首己入司已大半年，在這大半年的時間中我通過不懈的學習，和努力的工作，得到了有形與無形的成長進步。

今臨近年終，思之過去，放眼未來，為了更好的開展新的工作的任務，明確自己新的目標，理清思路，特對自己這大半年以來的工作進行全方面的剖析，使自己能夠更加的認識自己，鞭策自己，提高自己，以便于更好，更出色地完成今后公司賦予的各項銷售工作

一：工作中的感想和回顧自四月份滿懷激情與夢想入司以來一直伴隨著公司一起成長至今，隨公司南征北站，從從化轉戰中山，公司也從壬豐大廈到創展中心，從之前的三個項目部到現在五個項目部，隊伍不斷的在壯大，團隊實力和戰斗力也不斷在增強，公司規模也不斷在擴大，可以說是非常不平凡的一年，同時也是辛亥革命100周年，中國共產黨建黨90周年，恰逢又是國家“十二五”規劃正式實施年，今年也是我國房地產市場有史以來最不平凡的一年，是房地產的政策年，政策越來越緊，各種手段層出不窮，經歷史上最嚴厲的一年，面對國家政策的不斷干預，對我們房地產銷售工作帶來了巨大的影響，不斷的挑戰我們的生存極限，我們的生存空間顯得越來越渺小，身邊的同事被政策打壓而被迫不斷離職，而我覺得越是在這艱難的市場環境下，越能鍛煉自身的業務能力和素質，也是體現自身價值的時候，因我堅信凡事總會雨過天晴的，值此不禁為他們的離去而表示遺憾和惋惜，他們之中不乏有些比較優秀的同事，不知他們是抱著什么想法進入公司的，怎么經不起折騰呢，而我堅信逆境能給予我們寶貴的磨練機會，只有經得起考驗的人才能算是真正的強者，自古以來的偉人大多是抱著不屈不撓的精神，堅韌不拔的意志,從逆境中掙扎奮斗中過來的。

鑒于此，我由衷的感謝公司給予我這次工作及鍛煉的機會，我也很榮幸的成為華南旅游地產網的一員。

同時也感謝公司在逆境時不拋棄，不放棄我們，畢竟我已經很久沒出業績了，再次感謝公司對我們的栽培和幫助及鼓勵和支持

自入公司以來從一個對房地產一無所知的門外漢，到現在從一個專業的投資置業顧問的不斷邁進，在這大半年的時間里收獲頗多，同時對公司的發展性質及房地產市場及工作模式及戰略政策也有一定的見解，做為房地產一線 銷售員及銷售主管的我深知自己責任的重大。

因為我代表著公司窗口，自己的言行舉止都代表著公司的形象，不僅要做好本職工作而且還要帶好自己的銷售團隊，促使我必須提高自己的素質，加強自己的專業知識和專業技能，只有以身作則才能服眾。

平時還要保持一顆良好的心態，良好的心態是一個銷售人員應該具備的最基本的素質。

特別是在派單上，碰到的是行行色色的人和物，能控制自己的情緒以一顆平穩的心態坦然去面對。

二：工作中好的方面

【第1句】：思想上積極進步，不斷進取，熱愛銷售行業尤其是房地產銷售行業，因為只有干一行，愛一行，才能通一行，精一行，平時能夠保持一顆積極向上的心態，立足本職，安心工作

【第2句】：工作上樂觀自信能吃苦耐勞，認真務實，服從管理，聽從安排，適應能力強，有團隊協作精神，富有責任心自覺性強，領導在與不在都是一個樣，能自覺的完成好手頭上的工作

并能遵守公司的各項規章制度

【第3句】：心態上能都端正自己的態度，畢竟銷售也是服務行業，正所謂“一流的置業顧問賣的不是產品而是服務”平時能夠保持一顆積極向上的心態，以及良好的從業服務意識，能制動調節自己的情緒

【第4句】：生活中與同事們相處友善，為人誠懇并善于助人

三：工作中存在不足：

【第1句】：工作中不善于不自我總結，自我反思，自我檢查，剖析問題根源，查找客戶未成交原因以至于數月都沒有銷售業績，當然這包括外在和內在因素，外在體現的房地產市場的不景氣，內在體現的個人身上，我想個人因素才是主要的因素吧

【第2句】：思想上有時不夠端正，不能及時糾正自己的航向，意志不堅定，自控能力差。

總認為這是由于市場環境引取應理所當然，自己比別人比起已經夠努力了

【第3句】：工作中沒有一個明確的目標和詳細的工作計劃。

做為一名銷售員如果沒有目標，會導致銷售工作放任自由，無緊迫感和壓力，自會導致工作效率低，工作時間得不到合理安排。

【第4句】：派單時自詡“注質不注量”導致客戶量抓的少，平時約客時跟進不及時及客戶資源管理混讓，導致出團量少，從而影響成交

【第5句】：平時和客戶溝通不夠深入，未能把項目知識及樓盤賣點清晰的傳遞給客戶，及及時的滿足客戶的需求，不能及時的發現客戶對對項目的優勢，劣勢的看法及了解到什么程度。

【第6句】：平時在工作中發展的問題未能及時的請教領導及同事

【第7句】：談客能力還有待提高及增強，逼定存在優柔寡斷

四：下步工作中需要得到的改進及幫助

【第1句】：完善的工作計劃及個人目標，并嚴格落實及執行

房產銷售個人工作總結5篇工作總結

【第2句】：對客戶間的交流并學習新的知識，掌握新的方法

【第3句】：單注重質與量的雙管齊下，約客跟進幾時及做好客戶分類

【第4句】：用平時工作休息時間閱讀房地產相關書籍，及其它相關銷售知識，提高自己素質

【第5句】：日常工作中發現問題及時反映，并及時得以有效解決

【第6句】：正思想，保持一顆積極上進心，以良好的精神面貌和積極的心態投入到下步工作中

【第7句】：習掌握團隊建設方面知識，充分調動組員的積極性，創造性，上進心，進取心，打造一支王牌銷售隊伍，并不斷強化和完善自身的各項能力

【第8句】：望公司加強相關專業培訓，使我們的綜合能力和素質得到全面提高

【第9句】：希望在工作中好的方面給予保持，不足之處在下不工作加予克服及改進

以上是我入司以來的工作總結，不足之處懇請批評指正，從而更好的成長進步

最后祝公司在新的一年里業績蒸蒸日上輝煌騰達，領導和同事們身體健康，工作順利

房地產銷售經理月度工作計劃

房地產銷售人員績效考核方案一、考核基本情況（一）考核目的為了有效評價房地產銷售人員的工作業績，及時改進和提升工作品質，激勵成績突出的員工，鞭策落后員工，全面提高企業經營管理水平和經濟效益，特制定本方案。

（二）考核形式以業績考核為主，多種考核形式綜合運用。

（三）考核周期銷售人員采取月度考核的辦法，由銷售部經理統一對銷售人員實施考核。

二、業績考核操作辦法（一）業績考核的原則銷售人員的業績考核與部門銷售業績和個人銷售業績雙向掛鉤，部門銷售業績決定總提成額度發放的標準，個人銷售業績決定自身收入。

（二）銷售人員績效獎金的計算銷售人員績效獎金實發額＝個人績效獎金應發總額×業績提成比例

【第1句】： 個人績效獎金應發總額個人績效獎金應發總額＝銷售數量獎＋銷售價格獎＋提前收款獎（1）銷售數量獎銷售人員超額完成個人任務指標的，按 元\\\/m2支付獎金，超額指標達到50%以上的部分，按 元\\\/m2支付獎金，上不封頂。

成交者，按成交價 %發放獎金。

（2）銷售價格獎銷售人員操作結果高于規定付款方式折扣率的，按其差率的 %計提獎金。

（3）提前收款獎銷售人員根據定購合同確定的付款日期，若提前10天收到房款，則按實際收到房款折算成面積，按 元\\\/m2支付獎金，提前收款時間每遞增5天，折算到每平方米的提獎標準增加 元。

【第2句】： 業績提成標準① 完成本部門計劃銷售任務100%以上的，按個人績效獎金應發總額的110%支付。

② 完成本部門計劃銷售面積任務的90%以上不到100%的，按個人績效獎金應發總額的100%支付。

③ 完成本部門計劃銷售面積任務的70%以上不到90%的，按個人績效獎金應發總額的80%支付。

④ 完成本部門計劃銷售面積任務不足70%的，按個人績效獎金應發總額的60%支付。

三、相關獎懲規定（一）獎勵規定① 受到客戶表揚的，每次酌情給予 元到 元的獎勵。

② 每月銷售冠軍獎 元。

③ 季度銷售能手獎 元。

④ 突出貢獻獎 元。

⑤ 超額完成任務獎 元。

⑥ 行政口頭表揚。

⑦ 公司通告表揚。

（二）處罰規定① 銷售人員不按照公司規定填寫相關表格的，每次酌情扣發 元到 元的獎金。

② 銷售人員完不成銷售任務的，按 元\\\/m2扣罰，至每月工資不低于 元止。

③ 已轉正的銷售人員連續三個月不能完成銷售任務的，員工待遇等同于試用員工；如果試用員工不能完成銷售任務的，將被淘汰。

④ 銷售人員私下為客戶轉讓物業收取費用的，做除名處理。

⑤ 銷售出現錯誤將視情況給予相關人員 元到 元的處罰。

⑥ 銷售人員不按順序接待客戶，并受到客戶投訴的，第一次給予警告處分，第二次給予 元的處罰，第三次給予 元的處罰。

⑦ 銷售人員涂改客戶記錄的，視為作弊行為，第一次給予嚴重警告處分，本次成交提成充公，第二次給予除名處理。

⑧ 銷售人員若因態度問題遭到投訴的，一經核實做除名處理。

⑨ 銷售人員因服務之外原因遭到客戶投訴的，一經核實，第一次給予警告處分，第二次給予 元的處罰。

以上僅供參考

房地產銷售員總結一個月的總結怎么寫

強調促銷與管理的重要性。

沒有范文以下供參考，主要寫一下主要的工作內容，如何努力工作，取得的成績，最后提出一些合理化的建議或者新的努力方向。

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工作總結就是讓上級知道你有什么貢獻，體現你的工作價值所在。

所以應該寫好幾點：

【第1句】：你對崗位和工作上的認識

【第2句】：具體你做了什么事

【第3句】：你如何用心工作，哪些事情是你動腦子去解決的。

就算沒什么，也要寫一些有難度的問題，你如何通過努力解決了

【第4句】：以后工作中你還需提高哪些能力或充實哪些知識

【第5句】：上級喜歡主動工作的人。

你分內的事情都要有所準備，即事前準備工作以下供你參考：總結，就是把一個時間段的情況進行一次全面系統的總評價、總分析，分析成績、不足、經驗等。

總結是應用寫作的一種，是對已經做過的工作進行理性的思考。

總結的基本要求1．總結必須有情況的概述和敘述，有的比較簡單，有的比較詳細。

2．成績和缺點。

這是總結的主要內容。

總結的目的就是要肯定成績，找出缺點。

成績有哪些，有多大，表現在哪些方面，是怎樣取得的；缺點有多少，表現在哪些方面，是怎樣產生的，都應寫清楚。

3．經驗和教訓。

為了便于今后工作，必須對以前的工作經驗和教訓進行分析、研究、概括，并形成理論知識。

總結的注意事項： 　　1．一定要實事求是，成績基本不夸大，缺點基本不縮小。

這是分析、得出教訓的基礎。

　 　2．條理要清楚。

語句通順，容易理解。

3．要詳略適宜。

有重要的，有次要的，寫作時要突出重點。

總結中的問題要有主次、詳略之分。

總結的基本格式：　

【第1句】：標題 　　

【第2句】：正文 　 　開頭：概述情況，總體評價；提綱挈領，總括全文。

　　主體：分析成績缺憾，總結經驗教訓。

　　結尾：分析問題，明確方向。

【第3句】：落款 　　署名與日期

現在國家對房地產方面的宏觀控制下，房地產銷售行業在以后會好做嗎?

新一輪的房地產宏觀調控已持續了17個月時間，隨著時間的推移和力度的不斷加大，不論是對房地產市場還是房地產行業稅收，都已產生了重大影響。

房地產行業的走勢如何

房地產行業今年的稅收任務將如何圓滿完成

新組建的外稅分局稅源管理一科的全體干部，在不斷地思考、探索這一回避不了的問題。

下面僅從一戶具有典型代表意義房地產開發企業經濟數據的變化，來探討國家宏觀調控政策對房地產行業經營及稅收的影響。

　　一、新一輪調控對某房地產開發公司經營的影響。

　　隨著國家對房地產行業調控的不斷深化，房地產行業已面臨前所未有的轉折點，經營壓力日趨加大。

下面為某開發企業今年1-8月份主要經濟指標以及和去年同期的對比情況。

【第1句】：商品房（包括商業用房和商品住房）銷售：在可售房源比去年同期大幅增加的情況下，合同銷售商品房120套（間），面積合計12083㎡；與去年同期122套（間），10953㎡比，套數減少2套，降幅

【第1句】：64%，面積增加1130㎡，增幅

【第10句】：32%。

　　其中：調控針對的商品住房，合同銷售95套95

【第20句】：53㎡，比去年同期111套98

【第52句】：65㎡分別減少16套降幅

【第14句】：41%和減少3

【第32句】：12㎡降幅

【第3句】：37%。

【第2句】：回籠房款132

【第63句】：5萬元，比去年同期206

【第69句】：51萬元減少740

【第6句】：01萬元，降幅

【第35句】：83%。

　　其中：商品住房回籠房款74

【第67句】：67萬元，比去年同期184

【第88句】：26萬元減少110

【第20句】：59萬元，降幅

【第59句】：61%。

【第3句】：待售商品住房：至今年8月底為677套783

【第14句】：4㎡，比去年同期218套320

【第48句】：5㎡分別增長459套增幅2

【第10句】：55%和462

【第65句】：9㎡增幅1

【第44句】：36%。

【第4句】：入庫稅費17

【第20句】：44萬元，比去年同期21

【第20句】：5萬元減少400.06萬元，降幅

【第18句】：87%。

【第5句】：新開工面積：今年為0，去年同期為613

【第39句】：6㎡，其中商品住房500

【第41句】：6㎡。

雖有項目運作周期的因素，但主要原因為：調控后商品住房銷售受到重大影響，企業適當推遲了后續商品住房項目的啟動。

　　二、關于宏觀調控政策走勢的判斷　　國家對房地產市場的宏觀調控，是基于國內政治、經濟、社會等多方面情況的綜合考慮出臺的重大決策。

以去年四月《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（新國十條）的出臺為標志，對房地產市場新一輪的宏觀調控正式啟動，今年一月的“國八條”不僅進一步落實地方政府的責任、落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制，同時也對商品住房的銷售進一步突出了限貸限購的要求。

今年七月中央政治局討論經濟問題的專題會議進一步明確：現行房地產宏觀調控的政策與方向不變，調控力度要進一步加大，對部分房價上漲幅度較大、群眾對當地房價反應強烈的二三線城市要逐步實行限購政策。

如此嚴厲的宏觀調控措施前所未有，也表明中央對房地產市場宏觀調控的決心堅定不移。

　　房地產市場的宏觀調控，涉及多方利益主體的博弈，影響因素也很多，情況錯綜復雜，調控政策和措施的效應本就滯后，也需要時間來檢驗和修正。

今年前七個月全國GDP增長超過9個點，宏觀經濟運行沒有因為房地產調控引起下滑，中央政府心里有底。

宏觀經濟運行狀況與房地產調控政策走向密切相關。

如果宏觀經濟運行下滑超過中央政府承受幅度，基于房地產在國民經濟中行業關聯度高的原因，為刺激經濟或有可能放松房地產的調控政策。

但目前沒有這種可能。

現行調控政策，是一個階段性的政策，不可能長期實行下去，但短期內不會松動。

因此目前的判斷是：在2024年底至2024年3月底之前現行房地產宏觀調控政策不會松動，如果需要會進一步趨緊。

　　三、關于行業走勢和價格變化的判斷　　

【第1句】：房地產市場結構將出現重大調整，保障性住房、商品住房雙軌運行，分別滿足不同群體住房需求的基本格局將逐步形成。

　　宏觀調控期間，土地供應和建設規模向保障性住房等傾斜，保障性住房、棚戶區改造住房、公共租賃住房、廉租房等所占比重上升，商品房特別是商品住房所占比重逐步下降。

【第2句】：以行政手段為主的調控措施及輿論導向，在直接壓縮需求的同時，對人們的心理預期產生重大影響，導致市場供求關系發生重大變化，買方市場占據主導。

　　一方面市場供給總量不斷增加，另一方面，限購限貸猶如釜底抽薪，購房能力強行縮水，認房又認貸的嚴厲限貸又抑制了一部分合理的改善性需求。

限購、限貸、稅收等政策不僅對市場需求直接擠壓，調控政策及其輿論導向更對房地產市場的投資心理預期產生重大影響，觀望、等待降價、推遲購房等心態成蔓延之勢。

【第3句】：商品房價格在高位盤整，開發商盈利空間兩頭擠兌。

　　在經歷2008年國際金融危機和房地產市場降價銷售的陣痛后，隨著國家刺激經濟政策的出臺，2009年下半年至2010年一季度，房地產市場價格走出了恢復性反彈到報復性上漲的軌跡。

客觀地說，房價的報復性上漲有漲過頭的成份，但一旦上去了就很難再下得來。

　　從根本上說，房地產價格的上漲主要是成本推動型的。

現在構成房價的成本要素都在上漲：從土地、材料、人工、資金成本、稅收，到抗震、消防、節能、環保等住房性能等級和小區公共基礎設施配套標準的提高，以及銷售難度加大周期延長等等，都在推動成本、費用上漲。

房地產銀根緊縮，貸款利率上浮幅度扶搖直上。

如果成本源頭、上游價格不控制或控制不住還在不斷上漲，房價的上漲是必然的

房價形成機制不改革，市場經濟秩序不治理，市場監管力度不加大，房價的合理性是很難做到的。

在房地產的利益鏈條中，如果不能做到對各個利益環節綜合治理、整體調控，目前僅僅針對房價的調控措施是很難持久的。

　　成本和既得利益推著房價往上走，但宏觀調控的高壓、對市場供求關系的調整和消費者心理預期的影響，又壓制著房價的上漲空間。

從各地政府公布的2011年本地區新建住房價格控制目標來看，普遍的都是以新建住房價格上漲幅度低于市區人均可支配收入增長幅度為目標。

就從控制目標看，房價還是要漲，只不過是在可承受幅度之內。

下面頂著，上面壓著，上下對峙造成房價不能大漲也難以大跌。

房價高位盤整成為調控以來各方利益主體博弈中形成的僵持走勢。

【第4句】：房價下行與否的直接動因。

　　本輪宏觀調控的目的是遏制房價，但政策、措施對房價的影響是間接的、緩慢的，哪怕是嚴厲的行政手段也難以盡快見效。

房價下行與否的直接動因，我們覺得主要取決于兩個方面：　　一是開發商的資金鏈有沒有問題，這是內在動因。

資金鏈不出大問題，開發商難以降價，成本上升必然推動房價上漲；再說盈利空間已被擠壓得很小，倒掛割肉是不符合資本逐利和市場經濟規律的。

如果開發商的資金鏈出大問題，急于變現自救成為主要矛盾，房價下降則將成為必然。

　　二是商品住房降價在市場上能否形成連鎖反應，這是外部動因。

如降價形不成勢頭，則不足以改變市場格局；降價如形成勢頭，你降我也降，大家跟著降，誰不降誰則有被淘汰的可能。

　　這兩個直接動因不具備，房價高位盤整的僵持局面就難以打破。

而房價一旦大跌，受影響的不僅僅是開發商，勢必引起更大的連鎖反應，對整個國民經濟帶來重大影響。

【第5句】：靠行政手段強行壓縮需求難以長久，后期政策轉換的風險不容忽視。

　　靠限購限貸等行政手段壓縮需求是不得已而為之，但并非長久之計。

這些政策和措施也是雙刃劍，短期內可以壓縮需求，但同時也孕育著取消限購限貸政策后市場需求反彈甚至報復性上漲的風險。

　　四、房地產行業稅收應對策略。

　　從經濟到稅收，經濟決定稅收。

在房地產行業因國家政策調控而不景氣的情況下，房地產行業稅收也面臨前所未有的壓力。

8月份，外稅分局稅源管理一科共計征收當期各類稅收6600萬元，清理以往年度欠繳契稅1800萬元；九月份，預計征收當期各類稅收4500萬元。

稅收收入明顯下降。

　　為確保全年稅收任務的圓滿完成，正采取以下措施：　　

【第1句】：強化日常稅收征管，充分發揮房地產行業化管理的作用。

從房地產項目登記及日常發票領、用、存情況入手，掌握房地產企業各樓盤的施工進度及稅源變化情況。

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【第2句】：及時做好土地增值稅的清算。

在房地產新增開工項目新增稅源明顯不足的情況下，及時做好已基本售馨樓盤土地增值稅的清算就顯得猶為重要。

在各項稅收政策宣傳到位的情況下，積極依托稅務師事務所，確保清算過程的公正合法，清繳稅款的及時入庫。

【第3句】：切實做好2010年度企業所得稅復審工作。

認真執行企業所得稅復審的各項政策規定，同時清理企業各地方稅種的入庫情況。

【第4句】：積極清理以往年度欠繳契稅。

以往年度欠繳契稅的清理入庫，是日常稅收收入的一個重要來源。

8月份，契稅清繳占月度收入

【第21句】：43%，今年后幾個月，將保持清欠力度不放松。

　　面臨今年房地產業績下滑的嚴峻形勢，外稅分局稅源管理一科將在深入開展市場調研的前提下，加強日常稅收征管，認真做好收入分析，確保圓滿完成房地產行業稅收征管和收入工作。