每個人都曾試圖在平淡的學習、工作和生活中寫一篇文章。寫作是培養人的觀察、聯想、想象、思維和記憶的重要手段。寫范文的時候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？以下是我為大家搜集的優質范文，僅供參考，一起來看看吧

房地產會計賬務處理及核算篇一

1、經營成本 “房地產開發企業財務制度”規定，房地產開發企業開發產品成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費以及開發

間接費用。

（1）土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷房支出等。

（2）前期工程費：包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

（3）建筑安裝工程費：包括企業以發包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費。

（4）基礎設施費：包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

（5）公共配套設施費：包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

（6）開發間接費：指企業所屬直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、機物料消耗、辦公費、低值易耗品、降溫取暖費、水電費、勞動保護費、差旅費、財產保險費、檢驗試驗費、周轉房攤銷等。

2、管理費用 “房地產開發企業財務制度”規定，管理費用是指企業行政管理部門為管理和組織營運生產活動的各項費用，包括公司

經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費（海域使用費）、土地損失補償費、技術轉讓

費、技術開發費、無形資產攤銷、遞延資產攤銷、業務招待費、壞帳損失、存貨盤虧（減盤盈）、毀損與報廢、獨生子女費、降溫取暖費、水電費、出國人員經費、警衛消防費、外籍人

員費用、倉庫經費、勞動保護費、試驗檢驗費、宣傳經費、微機聯網費、運輸費、財產保險費、上交管理費（凈）、住房基金、制服費、租賃費、圖書資料費、印刷費、廣告費、展覽

費、會議費、投標招標費、考察聯絡費、殘疾人就業保障金、清潔衛生費以及其他管理費用。

（1）公司經費：包括公司管理人員工資、公司管理人員職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷和其他公司經費等。

a、公司管理人員工資：包括管理人員的工資、獎金、津貼和補貼等。

b、公司管理人員職工福利費：指企業用于管理人員集體福利方面的開支，按照管理人員工資總額的14％提取。

c、差旅費：指企業按規定支付給因業務、工作需要出差人員的住宿費、交通費、伙食補助等費用。

d、辦公費：核算企業管理機構日常辦公所發生的各項支出。包括：文具紙張費、書報資料費、印刷費、郵電費等。e、折舊費：指企業管理部門對本部門所擁有的固定資產按固定資產價值和規定的分類折舊率計算提取的折舊費用。f、修理費：指企業為修理固定資產和低值易耗品等財產所支出的費用。

g、物料消耗：核算企業進行日常管理活動所消耗的物料。

h、低值易耗品攤銷：指企業按規定的標準和攤銷辦法攤銷的低值易耗品費用。

i、其他公司經費：指除上述公司經費以外的其他公司經費。

（2）工會經費：指按職工工資總額的2％計提撥交給工會的經費。

（3）職工教育經費：指為職工學習先進技術和提高文化水平而支付的費用，按照職工工資總額的1.5％計提。

（4）社會保障繳費：指單位為職工繳納的基本養老、醫療、失業、工傷等社會保險費，單位為職工繳納的補充養老、補充醫療保險也包括在內。

（5）補充保險費：是指在社會統籌保險范圍之外的，由企業支付給商業保險公司的，計入“管理費用”中的職工人身保險費。

（6）董事會費：指企業最高權利機構（如董事會）及其成員為履行職能而發生的各項費用，包括：董事成員津貼、會議費、差旅費及其他費用等。

（7）咨詢費：指企業向有關咨詢機構進行科學技術、經營管理咨詢時按有關規定所支付的費用，包括聘請經濟技術顧問、法律顧問以及為取得咨詢服務等支付的費用。

（8）審計費：指企業聘請注冊會計師進行查帳驗資以及進行資產評估等發生的費用。

（9）訴訟費：指企業因經濟糾紛起訴或應訴而發生的各項費用。

（10）排污費：指企業按照規定交納的排污費用。

（11）綠化費：指企業對在所在地區進行綠化所發生的零星綠化費用。

（12）稅金：指企業按照規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。

13）土地使用費（海域使用費）：是指企業使用土地（海域）時按規定支付的費用。

（14）土地損失補償費：指企業生產經營過程中破壞的國家不征收的土地所支付的土地損失補償費。

（15）技術轉讓費：指企業使用非專利技術時支付的費用。包括以技術轉讓為前提的技術咨詢、技術服務、技術培訓過程中發生的有關開支等。

（16）技術開發費：指企業研究開發新產品、新技術、新工藝所發生的新產品設計費、工藝規程制定費、設備調試費、原材料和半成品的試驗費、技術圖書資料費、未納入國家計劃的中

間試驗費、研究人員的工資、研究設備的折舊、與新產品試制、技術研究有關的其他經費、委托其他單位進行的科研試制費用以及試驗失敗損失。

（17）無形資產攤銷：指專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術等無形資產的攤銷。

（18）遞延資產攤銷：指企業按規定期限攤銷遞延資產所發生的費用。遞延資產包括企業開辦費、固定資產修理支出、租入固定資產的改良支出以及攤銷期限在一年以上的其他待攤費

用。

（19）業務招待費：指企業為生產經營的合理需要而支付的實際費用。（20）壞帳損失：指企業因應收帳款經確認無法收回而造成的損失。

（21）存貨盤虧（減盤盈）：核算企業經過核實，按照規定程序經過審批后盤虧（減盤盈）的庫存物資。

（22）毀損與報廢：指企業經過鑒定，按照規定程序經過審批的庫存物資的毀損或報廢。

（23）獨生子女費：核算企業支付職工獨生子女費用所發生的支出。

（24）降溫取暖費：指企業在公司一級發生的降溫取暖支出。其下設“對外支付”和“支付個人”兩個子項。“對外支付”指支付給本企業以外單位的降溫取暖費。

（25）水電費：核算企業支付給本企業以外的單位的水費和電費。

（26）出國人員經費：核算企業因業務需要必須支付的出國人員費用，包括旅費、服裝費、伙食費、零用費、小禮品及必要的國外交際費用。

（27）警衛消防費：核算企業進行警衛消防活動所發生的各項支出。其下設“對外支付的警衛消防費”是指企業雇傭企業以外的單位或本企業內部獨立核算單位進行警衛消防活動所支付的費用。

（28）外籍人員費用：核算企業支付給企業雇用的外籍人員的各項費用支出。包括：外籍人員的工資、住宿費、交通費、保險費、家屬費用、醫療費、培訓費等。

29）倉庫經費：核算企業使用和租賃倉庫所發生的費用。其下設“對外支付部分”，指支付給企業以外單位的倉庫費用。

（30）勞動保護費：核算企業當年發生的各項勞動保護費用。

（31）試驗檢驗費：指企業支付給本企業以外的單位或本企業內部的獨立核算單位的試驗檢驗費。

（32）宣傳經費：核算企業開展業務宣傳所發生的各項費用。

（33）微機聯網費：核算企業在電算化過程中發生的各種相關費用，既包括企業內部聯網所發生的各項費用，也包括對外支付的各項網絡服務費用。

（34）運輸費：其下設五個子項：“對外支付的運輸費”、“燃料費”、“保險費”、“運輸交納費”和“其他運輸費”。“對外支付的運輸費”是指企業雇傭企業外部單位或本企業內

部獨立核算的運輸單位進行運輸活動所支付的費用。燃料費、保險費、運輸交納費指企業內部非獨立核算的運輸單位在進行相應的運輸活動時所發生的燃料費、保險費、運輸交納費。

“運輸交納費”的具體含義為企業交納的養路費、過路費、過橋費、停車費、洗車費等。

（35）財產保險費：核算企業實際交納的財產保險費。

（36）上交管理費：核算企業經財政機關批準，支付給上級管理機構的經費扣除企業收取的下屬單位上交本企業的管理經費后的凈額。

（37）住房基金：指企業在管理費用中開支的各項有關住房的費用。

（38）制服費：指企業為職工分發制服所發生的費用支出。

（39）租賃費：指企業租用辦公用房、營業用房、機械設備及低值易耗品等支付的費用。其下設“房地產租賃費”、“旅店旅館租賃費”和“機械設備及低值易耗品租賃費”三個子項。

（40）圖書資料費：指企業管理部門購置圖書資料而發生的各項費用支出。

（41）印刷費：指企業由管理費開支的因業務需要支付給印刷部門的各種費用。

（42）廣告費：指企業通過報刊、電臺、電視臺、雜志以及應用專刊、畫片、年歷、幻燈進行廣告宣傳，以及進行經國家批準的專項業務宣傳事項所支付的費用。

（43）展覽費：指企業為推廣業務或介紹新產品、新工藝、新技術而進行的展覽活動所支出的各項費用，包括場地租費、展品制作費、布置費、講解人員報酬等。

（44）會議費：指企業自己主持非本單位范圍內的會議所發生的各項費用。如訂貨會等。

（45）投標招標費：指企業進行投標招標活動所發生的各項費用。

（46）考察聯絡費：指企業外出進行考察聯絡所發生的各項費用。

（47）殘疾人就業保障金：指企業按規定交納的殘疾人就業保障金。

（48）清潔衛生費：指企業進行清潔衛生活動所發生的各項費用。

（49）其他管理費用：指企業在報告期內發生的除本調查表明確列出的管理費用項目以外的所有管理費用。它可能與企業會計帳目中的“其他管理費用”項的數據不同。

3、銷售費用“房地產開發企業財務制度”規定，銷售費用是指企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。包括應由企業負擔的運輸費、裝卸

費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續費、銷售服務費，專設銷售機構的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗、以及開發產品銷售之前改

裝修復費、看護費、采暖費等等。

4、財務費用“房地產開發企業財務制度”規定，財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，包括企業生產經營期間發生的利息支出（減利息收入）、匯兌凈損失、調劑外匯手續

費、金融機構手續費以及籌資發生的其他財務費用等。本調查表將財務費用細化為下面三項指標：

（1）利息支出：指企業報告期內按規定計入財務費用的借款利息（包括貼現息）支出額。

（2）利息收入：指企業當年的利息收入總額，此項以負數填列。

（3）其他財務費用：指企業在報告期發生的除利息支出和利息收入以外的所有財務費用。

（三）賓欄指標 只有金額一欄，對主欄指標進行價值量核算。

（四）補充資料

1、經營收入：指企業對外轉讓、銷售、結算和出租開發產品所取得的實際收入。

2、商品房銷售收入：指房地產開發企業（單位）在報告期售出商品房的實際收入，一次收清的，一次全部計入銷售收入；按合同規定分期收款的，可按合同規定的時間分次計入收入。在填報上述兩項指標時，需注意：對于按項目結算的單位，當期《損益表》中“經營收入”和“商品房銷售收入”貸方當年累計發生額為零時，應以“經營收入”或“商品房銷售收入”借

方當年累計發生額數填列。

3、經營稅金及附加：指企業因從事生產經營活動應負擔的營業稅、城市維護建設稅和教育稅附加等。需注意，對于按項目結算單位，營業稅金應按當年實交數計算填報。

4、其他業務利潤：指企業的其他業務收入扣除其他業務成本及應負擔的費用、稅金后的凈收入。

5、從業人員數：指在各級國家機關、政黨機關、社會團體及企業、事業單位中工作，取得工資或其他形式的勞動報酬的全部人員。包括在崗職工、再就業的離退休人員、民辦教師及在各

單位中工作的外方人員和港澳臺人員、兼職人員、借用的外單位人員和第二職業者。不包括離開本單位仍保留勞動關系的職工。各單位的從業人員反映了各單位實際參加生產或工作的全

部勞動力。

6、工人：指從事礦產勘查、開采、產品的生產制造、工程施工和運輸設備操作的人員及有關人員。工業企業的“工人”，指在基本車間和車間(或附屬輔助生產單位)中從事工業性生產的工人及廠外運輸與廠房建筑物大修理的工人。建筑企業的“工人”指從事建筑安裝、附屬輔助生產、多種經營與運輸工作的工人。

7、專業技術人員：指專門從事各種科學研究和專業技術工作的人員。從事本類職業工作的人員，一般都要求接受過系統的專業教育，具備相應的專業理論知識，并且按規定的標準條件評

聘專業技術職務，以及未聘任專業理論知識，但在專業技術崗位上工作的人員。其中具有高級技術職稱的人員統計為高級專業技術人員，其他為其他專業技術人員。

8、行政管理人員：指

在中國共產黨中央委員會和地方各級黨組織，各級人民代表大會常務委員會，人民政協，人民法院，人民檢察院，國家行政機關，各民主黨派，工會，共青團，婦聯等人民團體，群眾自

治組織和其他社團組織及其機構，企業、事業單位中擔任領導職務并具有決策、管理權的人員。

9、其他人員：指在國家機關、黨群組織、企業、事業單位中從事行政業務、行政事務工作的人員和從事安全、消防、郵電等業務的人員；從事商業、餐飲、旅游、娛樂、運輸、醫療輔助

服務及社會和居民生活等服務的人員以及不便分類的其他從業人員。

10、固定資產原價合計：指企業在建造、購置、安裝、改建、擴建、技術改造固定資產時實際支出的全部貨幣總額。固定資產包括企業使用期限超過1年的房屋、建筑物、機器、機械、運

輸工具以及與生產、經營有關的設備、器具、工具等。

三、平衡關系

（一）經營成本 經營成本合計≥土地征用及拆遷補償費＋前期工程費＋建筑安裝工程費＋基礎設施費＋公共配套設施費＋開發間接費

（二）管理費用 管理費用小計＝各一級管理費用項目之和

（1）公司經費＝管理人員工資＋福利費＋折舊＋差旅費＋辦公費＋修理費＋物料消耗＋低值易耗品攤＋其他公司經費其中：修理費≥房屋修理費＋機械設備修理費

（2）董事會費≥董事成員津貼＋會議費＋差旅費

（3）降溫取暖費≥對外支付＋支付個人

（4）水電費≥水費＋電費

（5）倉庫經費≥對外支付部分

（6）勞動保護費≥工作服

（7）運輸費＝對外支付的運輸費＋燃料費＋保險費＋運輸交納費＋其他運輸費

（8）租賃費≥房地產租賃費＋旅店旅館租賃費＋機械設備及低值易耗品租賃費

（三）銷售費用 銷售費用小計＝各一級銷售費用項目之和

（1）運輸費＝對外支付的運輸費＋燃料費＋保險費＋養路費＋維護修理費＋其他

（2）裝卸費≥對外支付部分

（四）財務費用 財務費用小計＝各一級財務費用項目之和

（五）補充資料 從業人員數＝工人＋高級專業技術人員＋其他專業技術人員＋行政管理人員＋其他人員固定資產原價合計≥土地資產＋房屋、建筑物＋機器設備＋運輸工具

房地產會計賬務處理及核算篇二

1、資產類主要會計科目核算：

（1）現金

從銀行提取現金

借：庫存現金

貸：銀行存款

支取現金或是預支現金

借：其他應收賬——xx成本類或材料類科目

貸：庫存現金

（2）銀行存款

（3）應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。

①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票）

借：應收賬款——xx公司或個人

貸：主營業務收入

②出讓材料而應收取的未收款項

借：應收賬款——xx公司

貸：其他業務收入

收回款項時：

借：銀行存款

貸：應收賬款

（4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法

提取壞賬準備金

借：管理費用

貸：壞賬準備

發生壞賬時

借：壞賬準備

貸：應收賬款

收回已轉銷的應收賬款

借：應收賬款

貸：壞賬準備

借：銀行存款

貸：應收賬款

（5）應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。

銷售商品房而收到的商業匯票

借：應收票據——xx公司

貸：主營業務收入

商業匯票到期：

若為無息商業匯票（所附單據：銷售發票、雙方協議）

借：銀行存款

貸：應收賬款

若為有息商業匯票

借：銀行存款

貸：應收票據——xx公司

財務費用

（6）預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。

①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）

借：預付賬款——預付承包單位款

貸：銀行存款

拔付承包單位抵作備料款的材料

借：預付賬款——預付承包單位款

貸：庫存材料

企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）

借：開發成本

貸：應付賬款——應付工程款

同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款

借：應付賬款——應付工程款

貸：預付賬款——預付承包單位款

用銀行存款補付余額

借：應付賬款——應付工程款貸：銀行存款

②預付給供應商的材料價款

借：預付賬款——預付供應單位款

貸：銀行存款

材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款

借：應付賬款——應付購貨款

貸：預付賬款——預付供應單位款

用銀行存款補付余額

借：應付賬款——應付購貨款

貸：銀行存款

（7）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。

（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等

（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。

（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本

（11）庫存設備：用來核算企業用于開發工程的各種庫存設備的實際成本

①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發票、付款單）

借：物資采購——設備采購

貸：銀行存款

計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）

借：物資采購——設備采購

貸：采購保管費

采購保管費的計算公式如下：

采購保管費的實際分配率=材料實際發生的采保費/本月購入材料實際發生的買價和運雜費

某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率

材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單）

借：庫存設備

貸：物資采購

②訂購設備與材料，所發生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發票、提貨單、銀行單據、運輸費單據）

借：預付賬款

貸：銀行存款

設備到達驗收入庫

借：物資采購——設備采購

貸：應付賬款——應付購貨款

沖減預付的設備貨款

借：應付賬款——應付供貨款

貸：預付賬款

支付余下應付的設備材料采購款

借：應付賬款

貸：銀行存款

③設備和材料發出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發出材料匯總表、設備出庫單）

借：開發成本——房屋開發

貸：庫存設備

銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發票）

借：銀行存款

貸：其他業務收入

結轉成本

借：其他業務支出

貸：庫存設備

（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。

發出材料，委托外單位加工

借：委托加工材料

貸：庫存材料

材料成本差異

加工完后驗收入庫

借：委托加工材料

貸：銀行存款

借：庫存材料——xx材料

貸：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用

借：開發間接費用

貸：低值易耗品

倉庫領用工具一批，用五五攤銷法：

借：待攤費用

貸：低值易耗品

借：采購保管費

貸：待攤費用

（14）開發產品：是指企業已經完成全部開發過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等企業開發的產品，在竣工驗收時

借：開發產品

貸：開發成本

對外銷售轉讓的開發產品，月份終了按時結轉開發成本

借：主營業務成本

貸：開發產品

（15）分期開發產品：應根據分期銷售合同進行結算，可以根據需要設置“分期收款開發產品備查賬”。

借：主營業務成本

貸：分期收款開發產品

（16）出租開發產品：是指利用開發完成的土地和房屋，進行商業性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金的形式實現的。應下設“出租產品”“出租產品攤銷”兩個明細科目

出租土地或是房屋時

借：出租開發產品——出租產品

貸：開發產品

租金收入：

借：銀行存款或應收賬款

貸：主營業務收入

（17）周轉房：是指企業用于安置拆遷居民周轉使用，下設“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個明細科目

開發的用于安裝居于拆遷的周轉房，按實際搭建的成本

借：周轉房——在用周轉房

貸：開發產品——房屋

按月計提的周轉房攤銷

借：開發成本或開發間接費用

貸：周轉房——周轉房攤銷

其間發生的維修費用，如果金額不大

借：開發成本或開發間接費用

貸：銀行存款

如果金額較大的

借：待攤費用或長期待攤費用

貸：銀行存款

最后再分次攤入到有關成本費用科目

（18）固定資產

①購入的固定資產（所附原始憑證：運雜費專用發票、現金支出憑單、銀行單據、購貨發票等）

借：固定資產

貸：銀行存款

購入需要安裝的固定資產

借：固定資產購建支出

貸：銀行存款

支付安裝費用

借：固定資產購建支出

貸：銀行存款

安裝完畢交付使用時

借：固定資產

貸：固定資產購建支出

②自制自建的固定資產（所附單據：移交使用單、工程結算單）

支付的土地征用費及堪設計費

借：固定資產購建支出

貸：銀行存款

領用材料時

借：固定資產購建支出

貸：庫存材料

分配建筑工人工資和福利費

借：固定資產購建支出

貸：應付職工薪酬

應付福利費

完畢建筑交付使用

借：固定資產

貸：固定資產購建支出

③其他單位投資轉入的固定資產（所附單據：投資證明、合同）

借：固定資產

貸：實收資本

累計折舊

④改擴建的固定資產（所附單據：擴建通知單）

借：固定資產——未使用固定資產

貸：固定資產——生產生用固定資產

殘料變賣時

借：銀行存款

貸：固定資產購建支出

支付擴建工程款時

借：固定資產購建支出

貸：銀行存款

工程竣工時（所附單據：工程竣工結算單）

借：固定資產——未使用固定資產

貸：固定資產購建支出

交付使用時

借：固定資產——生產用固定資產

貸：固定資產——未使用固定資產

（19）無形資產：企業長期使用而沒有實物形態的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權。

2、負債的主要會計科目的核算

（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項

支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單

借：開發成本

貸：應付賬款

以預支款抵沖應付款時

借：應付賬款

貸：預付賬款

補付其余款時

借：應付賬款

貸：銀行存款

（2）預收賬款：按照規定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款

收到預付款時

借：銀行存款

貸：預收賬款——預收代建工程款

提交工程價款結算單時

借：應收賬款

貸；主營業務收入

借：預收賬款——預收代建工程款

貸：應收賬款

收回全部余款

借：銀行存款

貸：應收賬款

（3）應付工資

開出現金支票，發放工資

借：庫存現金

貸：銀行存款

借：應付職工薪酬

貸：庫存現金

結轉代扣款項

借：應付職工薪酬

貸：其他應收款——代扣水電費

代扣房租

月末分配工資費用

借：開發成本（建安）

開發間接費用（開發項目現場）

銷售用費（銷售機構）

管理費用（行政管理部門）

采購保管費（采購部門）

管理費用——勞動保險費（長期放假員工）

應付福利費（醫務人員）

（4）應付福利費（按工資總額的14%計提）

借：開發成本（建安）

開發間接費用（開發項目現場）

銷售用費（銷售機構）

管理費用（行政管理部門）

采購保管費（采購部門）

貸：應付福利費

用現金支付福利費時

借：應付福利費

貸：庫存現金

（5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業稅、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）

月末按照實現的經營收入計算應交稅金

借：主營業務稅金及附加

貸：應交稅金——應交營業稅

——應交城市維護建設稅

月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金

借：其他業務支出

貸：應交稅金——應交營業稅

——應交城市維護建設稅

月末如按規定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅

借：管理費用

貸：應交稅金——房產稅

——車船稅

——土地使用稅

月末計算的所得稅

借：所得稅

貸：應交稅金——應交所得稅

實際交納的稅金

借：應交稅金——xx稅

貸：銀行存款

（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款

月末按規定提取教育附加

借：主營業務稅金及附加

貸：其他應交款——教育費附加

3、成本、費用主要會計科目核算

（1）開發成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發成本”，主要包括：土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發”與“配套設施開發”“房屋開發”設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目

①開發土地成本費用：

借：開發成本——土地開發

貸：銀行存款

或應付賬款——xx公司

分配開發的間接費用

借：開發成本——土地開發

貸：開發間接費用

結轉開發土地成本費用

借：開發成本——房屋開發

貸：開發成本——土地開發。

②配套設施開發

計算公式：

某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率

配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100%

發生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發）

借：開發成本——配套設施開發

貸：開發產品

支付的配套設施開發費用

借：開發成本——配套設施開發

貸：銀行存款

同時領用庫存設備或是材料開發

借：開發成本——配套設施開發

貸：庫存設備或庫存材料

分配應負擔的開發間接費用

借：開發成本——配套設施開發

貸：開發間接費用

結轉配套設施開發成本

借：開發成本——房屋開發

貸：開發成本——配套設施開發

③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）

借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

④開發房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種

出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）

借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款

自已組織施工的

借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款

應付職工薪酬

庫存材料或設備

⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委托，代為開發建設的工程項目

企業發生的各項代建工程費用支出

借：開發成本——代建工程開發

貸：銀行存款

或庫存材料

或庫存現金

結轉開發的間接費用

借：開發成本——代建工程開發

貸：開發間接費用

工程竣工后結轉成本

借：開發成本——代建工程

貸：開發成本——代建工程開發

移交委托單位后，根據移交手續

借：主營業務成本——代建工程結算成本

貸：開發成本——代建工程

（2）開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷

發生的間接費用時

借：開發間接費用

貸：銀行存款

或應付賬款

或應付職工薪酬

分配開發的間接費用

借：開發成本——房屋開發

貸：開發間接費用

竣工房屋開發成本的結轉

借：開發產品——房屋

貸：開發成本——房屋開發

（3）管理費用：是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用

（4）財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用

（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、采暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用

發生的銷售費用

借：銷售費用

貸：銀行存款

或應付賬款

房地產會計賬務處理及核算篇三

一.房地產會計賬務處理流程

先談談會計流程吧。房地產行業的會計流程與其他行業的會計流程大同小異。

1、關于費用的報銷。有關的業務人員簽字，部門負責人簽字，然后由會計部門的有關人員審核，最后由簽批權的負責人簽字后，由出納支付。出納做記賬憑證。

2、房地產行業一般情況同上。只是在出包工程時支付工程款，有的企業由會計部會同工程部按定額或形象進度測算工程進度并以此支付工程款，有的企業只由工程部測算工程進度，有關人員簽字后支付工程款。實際上就是會計的《建筑會同》采用完工百分比法確定收入。

3、出納只做與貨幣收支有關的記賬憑證，并據此核對現金日記賬、銀行存款日記賬。

4、由會計部有關人員進行會計記賬憑證審核。

5、由會計部有關人員進行記賬憑證匯總、試算平衡、記賬。

6、由會計部有關人員制作轉賬憑證。由會計部有關人員審核，再記賬。

7、填制會計報表、稅表。

再談談房地產行業會計科目的設置。房地產行業的會計科目與一般的制造業的會計科目基本相同。一般的貨幣資金、往來等都用。不同的是：

工業企業一般不使用：預收賬款、預付賬款。而房地產行業使用這兩個科目。工業的“生產成本”，房地產行業改為：“開發成本”，它下面設6個二級科目，分別是： 1.土地出讓及拆遷安置補償費 2.前期工程費、3.基礎設施工程費、4.建筑安裝工程費、5配套設施工程費、6.開發間接費。

一般房地產行業按項目、開發期設置三級科目。（必須說明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按棟核算成本，以建筑面積做為分配混合費用的依據。但是，由于實際工作中，由于有關人員、收費等是打包的形式，按上述方法分攤較難，再加上同期開發的樓盤基本相同，可以采用按項目、開發期核算成本）。工業企業的“庫存商品”改為“開發產品”；“制造費用”改為“開發間接費用”。

二.再談談有關稅費情況。由于房地產開發的產品周期較長，一般的按會計準則要求確認收入時間會較長，但是，國家的稅收不能延期，因此，有關的稅法規定，按企業收取的預收款為稅基計算繳納營業稅及附加稅。也就是說，當房地產行業銷售期房的時候，就開始交稅。并且按一定的比例預交企業所得稅、土地增值稅，房地產行業還應該繳納土地使用稅。當工程開發完畢后，要匯算清繳土地增值稅。

1、資產類主要會計科目核算：

（1）現金

從銀行提取現金

借：庫存現金

貸：銀行存款

支取現金或是預支現金

借：其他應收賬——xx成本類或材料類科目

貸：庫存現金

（2）銀行存款

（3）應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。

①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票）

借：應收賬款——xx公司或個人

貸：主營業務收入

②出讓材料而應收取的未收款項

借：應收賬款——xx公司

貸：其他業務收入

收回款項時：

借：銀行存款

貸：應收賬款

（4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法

提取壞賬準備金

借：管理費用

貸：壞賬準備

發生壞賬時

借：壞賬準備

貸：應收賬款

收回已轉銷的應收賬款

借：應收賬款

貸：壞賬準備

借：銀行存款

貸：應收賬款

（5）應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。

銷售商品房而收到的商業匯票

借：應收票據——xx公司

貸：主營業務收入

商業匯票到期：

若為無息商業匯票（所附單據：銷售發票、雙方協議）

借：銀行存款

貸：應收賬款

若為有息商業匯票

借：銀行存款

貸：應收票據——xx公司

財務費用

（6）預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。

①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）

借：預付賬款——預付承包單位款

貸：銀行存款

拔付承包單位抵作備料款的材料

借：預付賬款——預付承包單位款

貸：庫存材料

企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）

借：開發成本

貸：應付賬款——應付工程款

同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款

借：應付賬款——應付工程款

貸：預付賬款——預付承包單位款

用銀行存款補付余額

借：應付賬款——應付工程款貸：銀行存款

②預付給供應商的材料價款

借：預付賬款——預付供應單位款

貸：銀行存款

材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款

借：應付賬款——應付購貨款

貸：預付賬款——預付供應單位款

用銀行存款補付余額

借：應付賬款——應付購貨款

貸：銀行存款

（7）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。

（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等

（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。

（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本

（11）庫存設備：用來核算企業用于開發工程的各種庫存設備的實際成本

①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發票、付款單）

借：物資采購——設備采購

貸：銀行存款

計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）

借：物資采購——設備采購

貸：采購保管費

采購保管費的計算公式如下：

采購保管費的實際分配率=材料實際發生的采保費/本月購入材料實際發生的買價和運雜費

某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率

材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單）

借：庫存設備

貸：物資采購

②訂購設備與材料，所發生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發票、提貨單、銀行單據、運輸費單據）

借：預付賬款

貸：銀行存款

設備到達驗收入庫

借：物資采購——設備采購

貸：應付賬款——應付購貨款

沖減預付的設備貨款

借：應付賬款——應付供貨款

貸：預付賬款

支付余下應付的設備材料采購款

借：應付賬款

貸：銀行存款

③設備和材料發出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發出材料匯總表、設備出庫單）

借：開發成本——房屋開發

貸：庫存設備

銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發票）

借：銀行存款

貸：其他業務收入

結轉成本

借：其他業務支出

貸：庫存設備

（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。

發出材料，委托外單位加工

借：委托加工材料

貸：庫存材料

材料成本差異

加工完后驗收入庫

借：委托加工材料

貸：銀行存款

借：庫存材料——xx材料

貸：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用

借：開發間接費用

貸：低值易耗品

倉庫領用工具一批，用五五攤銷法：

借：待攤費用

貸：低值易耗品

借：采購保管費

貸：待攤費用

（14）開發產品：是指企業已經完成全部開發過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等企業開發的產品，在竣工驗收時

借：開發產品

貸：開發成本

對外銷售轉讓的開發產品，月份終了按時結轉開發成本

借：主營業務成本

貸：開發產品

（15）分期開發產品：應根據分期銷售合同進行結算，可以根據需要設置“分期收款開發產品備查賬”。

借：主營業務成本

貸：分期收款開發產品

（16）出租開發產品：是指利用開發完成的土地和房屋，進行商業性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金的形式實現的。應下設“出租產品”“出租產品攤銷”兩個明細科目

出租土地或是房屋時

借：出租開發產品——出租產品

貸：開發產品

租金收入：

借：銀行存款或應收賬款

貸：主營業務收入

（17）周轉房：是指企業用于安置拆遷居民周轉使用，下設“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個明細科目

開發的用于安裝居于拆遷的周轉房，按實際搭建的成本

借：周轉房——在用周轉房

貸：開發產品——房屋

按月計提的周轉房攤銷

借：開發成本或開發間接費用

貸：周轉房——周轉房攤銷

其間發生的維修費用，如果金額不大

借：開發成本或開發間接費用

貸：銀行存款

如果金額較大的

借：待攤費用或長期待攤費用

貸：銀行存款

最后再分次攤入到有關成本費用科目

（18）固定資產

①購入的固定資產（所附原始憑證：運雜費專用發票、現金支出憑單、銀行單據、購貨發票等）

借：固定資產

貸：銀行存款

購入需要安裝的固定資產

借：固定資產購建支出

貸：銀行存款

支付安裝費用

借：固定資產購建支出

貸：銀行存款

安裝完畢交付使用時

借：固定資產

貸：固定資產購建支出

②自制自建的固定資產（所附單據：移交使用單、工程結算單）

支付的土地征用費及堪設計費

借：固定資產購建支出

貸：銀行存款

領用材料時

借：固定資產購建支出

貸：庫存材料

分配建筑工人工資和福利費

借：固定資產購建支出

貸：應付職工薪酬

應付福利費

完畢建筑交付使用

借：固定資產

貸：固定資產購建支出

③其他單位投資轉入的固定資產（所附單據：投資證明、合同）

借：固定資產

貸：實收資本

累計折舊

④改擴建的固定資產（所附單據：擴建通知單）

借：固定資產——未使用固定資產

貸：固定資產——生產生用固定資產

殘料變賣時

借：銀行存款

貸：固定資產購建支出

支付擴建工程款時

借：固定資產購建支出

貸：銀行存款

工程竣工時（所附單據：工程竣工結算單）

借：固定資產——未使用固定資產

貸：固定資產購建支出

交付使用時

借：固定資產——生產用固定資產

貸：固定資產——未使用固定資產

（19）無形資產：企業長期使用而沒有實物形態的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權。

2、負債的主要會計科目的核算

（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項

支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單

借：開發成本

貸：應付賬款

以預支款抵沖應付款時

借：應付賬款

貸：預付賬款

補付其余款時

借：應付賬款

貸：銀行存款

（2）預收賬款：按照規定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款

收到預付款時

借：銀行存款

貸：預收賬款——預收代建工程款

提交工程價款結算單時

借：應收賬款

貸；主營業務收入

借：預收賬款——預收代建工程款

貸：應收賬款

收回全部余款

借：銀行存款

貸：應收賬款

（3）應付工資

開出現金支票，發放工資

借：庫存現金

貸：銀行存款

借：應付職工薪酬

貸：庫存現金

結轉代扣款項

借：應付職工薪酬

貸：其他應收款——代扣水電費

代扣房租

月末分配工資費用

借：開發成本（建安）

開發間接費用（開發項目現場）

銷售用費（銷售機構）

管理費用（行政管理部門）

采購保管費（采購部門）

管理費用——勞動保險費（長期放假員工）

應付福利費（醫務人員）

（4）應付福利費（按工資總額的14%計提）

借：開發成本（建安）

開發間接費用（開發項目現場）

銷售用費（銷售機構）

管理費用（行政管理部門）

采購保管費（采購部門）

貸：應付福利費

用現金支付福利費時

借：應付福利費

貸：庫存現金

（5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業稅、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）

月末按照實現的經營收入計算應交稅金

借：主營業務稅金及附加

貸：應交稅金——應交營業稅

——應交城市維護建設稅

月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金

借：其他業務支出

貸：應交稅金——應交營業稅

——應交城市維護建設稅

月末如按規定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅

借：管理費用

貸：應交稅金——房產稅

——車船稅

——土地使用稅

月末計算的所得稅

借：所得稅

貸：應交稅金——應交所得稅

實際交納的稅金

借：應交稅金——xx稅

貸：銀行存款

（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款

月末按規定提取教育附加

借：主營業務稅金及附加

貸：其他應交款——教育費附加

3、成本、費用主要會計科目核算

（1）開發成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發成本”，主要包括：土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發”與“配套設施開發”“房屋開發”設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目

①開發土地成本費用：

借：開發成本——土地開發

貸：銀行存款

或應付賬款——xx公司

分配開發的間接費用

借：開發成本——土地開發

貸：開發間接費用

結轉開發土地成本費用

借：開發成本——房屋開發

貸：開發成本——土地開發。

②配套設施開發

計算公式：

某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率

配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100%

發生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發）

借：開發成本——配套設施開發

貸：開發產品

支付的配套設施開發費用

借：開發成本——配套設施開發

貸：銀行存款

同時領用庫存設備或是材料開發

借：開發成本——配套設施開發

貸：庫存設備或庫存材料

分配應負擔的開發間接費用

借：開發成本——配套設施開發

貸：開發間接費用

結轉配套設施開發成本

借：開發成本——房屋開發

貸：開發成本——配套設施開發

③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）

借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

④開發房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種

出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）

借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款

自已組織施工的

借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款

應付職工薪酬

庫存材料或設備

⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委托，代為開發建設的工程項目

企業發生的各項代建工程費用支出

借：開發成本——代建工程開發

貸：銀行存款

或庫存材料

或庫存現金

結轉開發的間接費用

借：開發成本——代建工程開發

貸：開發間接費用

工程竣工后結轉成本

借：開發成本——代建工程

貸：開發成本——代建工程開發

移交委托單位后，根據移交手續

借：主營業務成本——代建工程結算成本

貸：開發成本——代建工程

（2）開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷

發生的間接費用時

借：開發間接費用

貸：銀行存款

或應付賬款

或應付職工薪酬

分配開發的間接費用

借：開發成本——房屋開發

貸：開發間接費用

竣工房屋開發成本的結轉

借：開發產品——房屋

貸：開發成本——房屋開發

（3）管理費用：是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用

（4）財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用

（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、采暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用

發生的銷售費用

借：銷售費用

貸：銀行存款

或應付賬款

房地產會計賬務處理及核算篇四

房地產會計全套賬務處理和涉及稅目

一、房地產涉及的稅種：

房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業所得稅及代扣的個人所得稅等。

1、營業稅：稅率5%。

2、城市維護建設稅

計稅依據是按實際繳納的營業稅稅額計算繳納。稅率分別為7%（城區）、5%（郊區）、1%（農村）。

計算公式: 應納稅額=營業稅×稅率。

3、教育費附加

計稅依據是按實際繳納營業稅的稅額計算繳納,附加稅率為3%。計算公式: 應交教育費附加額=營業稅×3%。

4、印花稅：

（1）財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一；

（2）加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據，稅率為萬分之五；

（3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三；（4）借款合同，稅率為萬分之零點五；

（5）對記錄資金的帳薄，按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼 花；

（6）營業帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。

5、個人所得稅：

工資、薪金不含稅收入適用稅率表

級數 應納稅所得額(不含稅)稅率(%)速算扣除數(元)1 不超過500元的部分 5 0 2 超過500元至2000元的部分 10 25 3 超過2000元至5000元的部分 15 125 4 超過5000元至20000元的部分 20 375 5 超過20000元至40000元的部分 25 1375 6 超過40000元至60000元的部分 30 3375 7 超過60000元至80000元的部分 35 6375 8 超過80000元至100000元的部分 40 10375 9 超過100000元的部分 45 15375 計算公式：

應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數 應納稅額=工資薪金收入-2000-“三險一金”

6、所得稅

（1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。（2）如果屬于核定征收的，按收入計算繳納所得稅。計算公式：

應交所得稅=收入總額*稅務核定固定比例*所得稅稅率（3）如果屬于查帳征收的，按利潤計算繳納所得稅。計算公式：

應交所得稅=利潤總額*所得稅稅率（4）所得稅稅率：

一般企業所得稅的稅率為25%, 符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率征收企業所得稅。國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15％的稅率征收企業所得稅。

7、房產稅

依照房產余值計算繳納的，稅率為１.２％；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12％。

8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；

（4）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。

9、土地增值稅

土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益，計算增值額的扣除項目金額包括：

（1）取得土地使用權所支付的金額；（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

二、房地產企業的賬務處理 給你提供一份房地產企業會計制度。附件： 房地產企業涉及的稅費共有11種（11稅1費）

稅：營業稅、增值稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地占用稅

企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅。費：教育費附加

一、營業稅 1.轉讓不動產 銷售房屋要按銷售不動產繳納營業稅，贈送的空調、家具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調等附屬設施，則空調包括在房款內，不需要單獨計繳增值稅。

2.房屋租賃（出租）屬于服務業——租賃業

3.房地產銷售公司買斷商品房出售

超過買斷價格外的收入作為手續費收入，按“營業稅--服務業” 繳納營業稅

4.單位將不動產或土地使用權無償贈與他人 視同銷售不動產

5.銷售不動產時連同不動產所占土地使用權一并轉讓的行為 比照銷售不動產征收營業稅 6.納稅人自建后銷售房屋

自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為應按建筑業繳納營業稅，再按銷售不動產征收營業稅。

二、增值稅

銷售房屋的同時贈送空調、家具要視同銷售繳納增值稅。

三、土地增值稅

（一）一般規定 1.出售——征 包括三種情況：

（1）出售國有土地使用權；（2）取得國有土地使用權后進行房屋開發建造后出售；（3）存量房地產買賣

其中對于（2）新建房地產轉讓（出售）的扣除項目： ①取得土地使用權所支付的金額； ②房地產開發成本 ③房地產開發費用 ④與轉讓房地產有關的稅金 ⑤財政部規定的其他扣除項目

對于（3）對于存量房地產轉讓的扣除項目 ①房屋及建筑物的評估價格。評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

②取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。③轉讓環節繳納的稅金。

2.房地產抵押

（1）抵押期——不征；

（2）抵押期滿償還債務本息——不征；

（3）抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債——征。3.房地產交換

單位之間換房，有收入的，征； 4.將開發的產品用于職工福利等 房地產開發企業將開發的產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。（房地產清算）

5.合作建房

建成后自用——不征； 建成后轉讓——征。

6.企業兼并轉讓房地產——暫免。7.納稅人建造普通標準住宅出售

增值額未超過扣除項目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。8.將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途 房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未產生轉移——不征收（清算時不扣除相應的成本和費用）

（二）房地產企業土地增值稅清算 1.土地增值稅的清算單位

對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的。應分別計算增值額。

2.土地增值稅的清算條件

（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。3.土地增值稅的扣除項目 ①扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。②清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可核定開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

③房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施：

a.建成后產權屬于全體業主所有的；

b.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的；

c.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。④房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，不得扣除。

⑤屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積所占比例等合理方法，計算清算項目的扣除金額。

四、房產稅

1.地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

2.在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產稅。但工程結束后，施工企業將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅。

五、城鎮土地使用稅

1.城鎮土地使用稅對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據。

2.房地產開發公司建造商品房的用地，原則上應按規定計征城鎮土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征

照顧，可由地方稅務局結合具體情況確定。

六、契稅（承受方）1.企業公司制改造

非公司制企業，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。

非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且所占股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業（公司）的土地、房屋權屬，免征契稅。

2.企業股權重組——不征 3.企業合并——免征

合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。4.企業分立——不征

企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不征收契稅。

5.企業出售 買受人妥善安置原企業30%以上職工的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半征收契稅；全部安置原企業職工的，免征契稅。

6.企業關閉、破產

債權人承受關閉、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅；對非債權人承受關閉、破產企業土地、房屋權屬，凡妥善安置原企業30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業職工的，免征契稅。

7.房屋的附屬設施

對于涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，征收契稅，不涉及的，不征。

七、企業所得稅

（一）預繳企業所得稅

房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。

（二）預計利潤率 1.非經濟適用房開發項目：

（1）位于省、市、縣城區和郊區的不得低于20%；

（2）位于地級市、地區、盟、州城區及郊區的不得低于15%；（3）位于省、其他地區的，不得低于10%。2.經濟適用房開發項目，不得低于3%。

八、個人所得稅

1.職工（高管）工薪（取得的一次性的獎金）

2.企業和單位對營銷業績突出人員以培訓班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動，通過免收差旅費、旅游費對個人實行的營銷業績獎勵（包括實物、有價證券等），應根據所發生費用全額計入營銷人員應稅所得（按勞動報酬所得），依法征收個人所得稅，并由提供費用的企業和單位代扣代繳。

九、印花稅

1.財產（房屋）租賃合同——1‰。

2.產權轉移書據。包括土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、商品房銷售合同等權力轉移合同。

3.營業賬簿稅目中記載資金的賬簿的計稅依據為“實收資本”與“資本公積”兩項的合計金額

其他賬簿——每件5元。

4.領受房屋產權證、工商營業執照、土地使用證——每件5元。

十、城市維護建設稅

以營業稅、增值稅（贈送空調需要視力同銷售征增值稅）等為基數

十一、耕地占用稅

占用耕地建房或從事非生產建設，按占用面積征稅。

十二、教育費附加 同城市維護建設稅

房地產會計賬務處理及核算篇五

房地產會計全套賬務處理和涉及稅目

一、房地產涉及的稅種：

房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業所得稅及代扣的個人所得稅等。

1、營業稅：稅率5%。

2、城市維護建設稅

計稅依據是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%（城區）、5%（郊區）、1%（農村）。計算公式:

應納稅額=營業稅×稅率。

3、教育費附加

計稅依據是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納,附加稅率為3%。

計算公式:

應交教育費附加額=營業稅×3%。

4、印花稅：

（1）財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一；

（2）加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據，稅率為萬分之五；

（3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三；

（4）借款合同，稅率為萬分之零點五；

（5）對記錄資金的帳薄，按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼花；

（6）營業帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。

5、個人所得稅：

工資、薪金不含稅收入適用稅率表

級數 應納稅所得額(不含稅)稅率(%)速算扣除數(元)不超過500元的部分 5 0超過500元至2000元的部分 10 25超過2000元至5000元的部分 15 125超過5000元至20000元的部分 20 375超過20000元至40000元的部分 25 1375超過40000元至60000元的部分 30 3375超過60000元至80000元的部分 35 6375超過80000元至100000元的部分 40 10375超過100000元的部分 45 15375

計算公式：

應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數

應納稅額=工資薪金收入-2000-“三險一金”

6、所得稅

（1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。

（2）如果屬于核定征收的，按收入計算繳納所得稅。

計算公式：

應交所得稅=收入總額*稅務核定固定比例*所得稅稅率

（3）如果屬于查帳征收的，按利潤計算繳納所得稅。

計算公式：

應交所得稅=利潤總額*所得稅稅率

（4）所得稅稅率：

一般企業所得稅的稅率為25%,符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率征收企業所得稅。

國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15％的稅率征收企業所得稅。

7、房產稅

依照房產余值計算繳納的，稅率為１.２％；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12％。

8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：

（1）大城市1.5元至30元；

（2）中等城市1.2元至24元；

（3）小城市0.9元至18元；

（4）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。

9、土地增值稅

土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益，計算增值額的扣除項目金額包括：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

二、房地產企業的賬務處理

給你提供一份房地產企業會計制度。

附件：

房地產企業涉及的稅費共有11種（11稅1費）

稅：營業稅、增值稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地占用稅

企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅。

費：教育費附加

一、營業稅

1.轉讓不動產

銷售房屋要按銷售不動產繳納營業稅，贈送的空調、家具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調等附屬設施，則空調包括在房款內，不需要單獨計繳增值稅。

2.房屋租賃（出租）

屬于服務業——租賃業

3.房地產銷售公司買斷商品房出售

超過買斷價格外的收入作為手續費收入，按“營業稅--服務業”

繳納營業稅

4.單位將不動產或土地使用權無償贈與他人

視同銷售不動產

5.銷售不動產時連同不動產所占土地使用權一并轉讓的行為

比照銷售不動產征收營業稅

6.納稅人自建后銷售房屋

自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為應按建筑業繳納營業稅，再按銷售不動產征收營業稅。

二、增值稅

銷售房屋的同時贈送空調、家具要視同銷售繳納增值稅。

三、土地增值稅

（一）一般規定

1.出售——征

包括三種情況：

（1）出售國有土地使用權；

（2）取得國有土地使用權后進行房屋開發建造后出售；

（3）存量房地產買賣

其中對于（2）新建房地產轉讓（出售）的扣除項目：

①取得土地使用權所支付的金額；

②房地產開發成本

③房地產開發費用

④與轉讓房地產有關的稅金

⑤財政部規定的其他扣除項目

對于（3）對于存量房地產轉讓的扣除項目

①房屋及建筑物的評估價格。

評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

②取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。

③轉讓環節繳納的稅金。

2.房地產抵押

（1）抵押期——不征；

（2）抵押期滿償還債務本息——不征；

（3）抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債——征。

3.房地產交換

單位之間換房，有收入的，征；

4.將開發的產品用于職工福利等

房地產開發企業將開發的產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。（房地產清算）

5.合作建房

建成后自用——不征；

建成后轉讓——征。

6.企業兼并轉讓房地產——暫免。

7.納稅人建造普通標準住宅出售

增值額未超過扣除項目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。

8.將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途

房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未產生轉移——不征收（清算時不扣除相應的成本和費用）

（二）房地產企業土地增值稅清算

1.土地增值稅的清算單位

對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的。應分別計算增值額。

2.土地增值稅的清算條件

（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（3）直接轉讓土地使用權的。

3.土地增值稅的扣除項目

①扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

②清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可核定開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

③房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施：

a.建成后產權屬于全體業主所有的；

b.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的；

c.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

④房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，不得扣除。

⑤屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積所占比例等合理方法，計算清算項目的扣除金額。

四、房產稅

1.地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

2.在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產稅。但工程結束后，施工企業將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅。

五、城鎮土地使用稅

1.城鎮土地使用稅對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據。

2.房地產開發公司建造商品房的用地，原則上應按規定計征城鎮土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由地方稅務局結合具體情況確定。

六、契稅（承受方）

1.企業公司制改造

非公司制企業，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。

非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且所占股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業（公司）的土地、房屋權屬，免征契稅。

2.企業股權重組——不征

3.企業合并——免征

合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。

4.企業分立——不征

企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不征收契稅。

5.企業出售

買受人妥善安置原企業30%以上職工的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半征收契稅；全部安置原企業職工的，免征契稅。

6.企業關閉、破產

債權人承受關閉、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅；對非債權人承受關閉、破產企業土地、房屋權屬，凡妥善安置原企業30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業職工的，免征契稅。

7.房屋的附屬設施

對于涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，征收契稅，不涉及的，不征。

七、企業所得稅

（一）預繳企業所得稅

房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。

（二）預計利潤率

1.非經濟適用房開發項目：

（1）位于省、市、縣城區和郊區的不得低于20%；

（2）位于地級市、地區、盟、州城區及郊區的不得低于15%；

（3）位于省、其他地區的，不得低于10%。

2.經濟適用房開發項目，不得低于3%。

八、個人所得稅

1.職工（高管）工薪（取得的一次性的獎金）

2.企業和單位對營銷業績突出人員以培訓班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動，通過免收差旅費、旅游

費對個人實行的營銷業績獎勵（包括實物、有價證券等），應根據所發生費用全額計入營銷人員應稅所得（按勞動報酬所得），依法征收個人所得稅，并由提供費用的企業和單位代扣代繳。

九、印花稅

1.財產（房屋）租賃合同——1‰。

2.產權轉移書據。包括土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、商品房銷售合同等權力轉移合同。

3.營業賬簿稅目中記載資金的賬簿的計稅依據為“實收資本”與“資本公積”兩項的合計金額

其他賬簿——每件5元。

4.領受房屋產權證、工商營業執照、土地使用證——每件5元。

十、城市維護建設稅

以營業稅、增值稅（贈送空調需要視力同銷售征增值稅）等為基數

十一、耕地占用稅

占用耕地建房或從事非生產建設，按占用面積征稅。

十二、教育費附加

同城市維護建設稅