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業委會對物業管理處罰細則 學校物業管理辦法篇一

(一)本著嚴謹務實的原則，逐步由人情化管理向制度化管理過渡

物業管理作為學校后勤公司的一個重要部門，必須在公司整體精神的指導下，并結合物業管理行業特征，提出物業管理企業的精神口號，比如“嚴謹、規范、務實、熱情、創新”，要努力體現企業在整體上“團結、向上、規范”的精神面貌，確立企業“以校養業、以業轉制”的長期目標。逐步樹立“從單一的簡單的服務到全方位綜合服務，從立體式服務向專業化物業服務轉變”的經營管理理念。在實際工作中，完善了《物業管理部員工規章制度》等一系列有關規范物業管理的制度、條例。隨著制度的推行和深入，從過去員工靠人情，靠自律，靠面子管理逐步向靠制度、靠規范、靠程序進行管理。在管理當中，管理員要不斷地學習和貫徹員工規章制度，來加強和實現管理，讓員工切身體會到制度是為崗位而設，而不是為個人而設，使人情管理的成分逐步減少。規范的制度建設在不斷加強情況下，由于不適應嚴格的規范化管理帶來的不適應，引起了不同原因的員工情緒波動，甚至發生暫時性的停工停產事件，但這應屬于轉變管理方式過程中的正常現象。

（二）理清思路，與時俱進，及時調整管理模式

物業管理工作是一門“繁、雜、細、變”的工作，物業管理的涵蓋面非常廣，頭緒很多，因此比較“繁”；物業管理涉及的內容比較多，牽涉部門多，因此比較“雜”；物業管理很多工作是面上的工作，物業管理工作與“對學校第一印象”有直接關系，是體現學校門面的作用，因此工作要比較“細”；物業管理工作是一個“動態的、長效的、立體的”工作，比如垃圾，隨時都用可能在某個角落產生；比如雜草，一個不小心整個校園都爬滿雜草；又比如水電，假如有一天每人在值班，它就偏偏在這一天出了問題。因此，就比較容易“變”。根據一些摸索的經驗，現提供一點參考意見。

一、以功能為標準，進行大膽的分工。在綠化班中，逐步設立（綠蘺、草皮、樹枝）修剪、撥草、除害、澆水、勤雜、草花、盆景等功能項，每項都有責任人，責任落實到位，不僅發揮了各自的特長，而且增加了各自的責任心，打破“一窩粥”的現象。

二、權力下放，發揮主動性。在大樓管理方面，設立主持日常工作的管理員，全面負責本項目部的日常管理，逐步形成一個核心，形成直接式領導。下放了一定限額的經濟權和人事權。尤其是在員工招聘中，基本尊重基層管理員的意見。

三、為基層管理員創造便于他們管理的外部環境。用人不疑，疑人不用，既用了，就要為他們造創良好的外部環境，幫助他掃清障礙。

四、規范管理制度先行，力求規范服務。部門提出從過去的“勤、細、實”的基礎上，提升到加強規范管理的層次。在這一理論的指導下，物業部先后出臺了大量的規章制度，并逐步付緒于實施。在實際工作中，不斷調整，改進，再調整，再改進，在潛移默化中成為行之有效的制度，職責范圍不斷明確，責任區域日益明顯，責任心也自然而然的得到了加強。在規范管理基礎上，今后我們還需提出規范服務，而不是盲目的無償的服務。

五、規范管理中幾條值得堅持保持的經驗：①出臺新的獎懲考核制度，將考核標準進行細化、量化，分值與獎金相應得到真實體現；②每周一次的員工訓導制③每周一次管理員例會制；④校區衛生評比制；⑤各校區管理處的互查、互評制；⑥效益分配制；⑦員工培訓、參觀學習制度。

（三）物業管理須加快企業化步伐

一、加快企業的規范化管理，是加快企業化步伐的基礎。

加快物業管理制度化建設，是加快企業規范化管理的前提條件。建立和完善物業管理的規章制度建設，才能使物業管理做到有章可循。操作上才能更規范，才能使成功的實踐經驗，轉化理論指導思想。物業管理表格化，是企業規范化管理實施途徑。把制度轉化為表格，表格化是落實制度的重要途徑。其具備簡潔、明了、易操作的特點，易把制度化的東西轉化為可實際操作的東西。數據化是企業規范管理的現實體現。只有數據最能體現結果。無論是制度化，不是表格化，最終能體現規范管理的只能是數據。數據最能體現成績，最能表達結果。理論化是加快企業規范管理的實際成果。在數據化的基礎上形成更高的理論體系，理論的創新，制度化建設才能不斷完善。規范管理是一個制度化、表格化、數據化、理論化不斷循環反復的過程。

二、加快物業管理內部結構調整，是加快企業化步伐的重要途徑

1、轉變觀念，加快管理理念的調整。有人說“存在即是合理”，意思是說，存在的事物就有要存在的道理，在沒有發生沖突的時候，還沒有必要去改變它的現狀。我們認為“發展才是合理”，只有不斷的改革創新，還要不斷地借鑒人家改革的成功經驗，才能不斷的發展。作為部門領導，應該從具體的事務中逐步解脫出來，把更多地精力投入到企業發展的戰略決策上來，著重思考企業規劃、企業發展方向、企業理論文化建設、企業制度建設、企業市場定位、企業人才規劃管理等問題。

2、根據物來管理的功能需要，設立主管理實施具體管理事務。設置衛生、綠化、維修、保安等主管，權力下放，責任到位，激發主管的主動性和創造性。對現有的資源要不斷的整合，包括物力整合、財力整合和人力整合。比如水電與零星維修合并成一個部門，設立主管，以校區為單位進行派工，每月的崗位工資以派工單子中工作量來定，集中公司的技術力量，組建水電等搶修工程項目部，承接一定限額水電維修工程。綠化班與勤雜班合并，組建綠化項目工程部，設立主管一名。保安部應分解為校衛隊和大樓保安，建立以樓裙安全為單位的開放式校園安全保衛體系。建議把大樓保安歸口到大樓物業中去。具備獨立注冊公司能力的，應考慮獨立注冊公司，化小核算單位，壯大下屬企業，成為公司下屬企業或未來物業分公司的下屬企業。

3、責權行適當調整。權力下放的同時，也意味著責任與利益以下放。給部門以更多的權力，承擔更多的責任與風險，從而更好的發揮部門的工作熱情，激發員工進取創業精神。

4、樹立以人為本的思想，進行人事調整。首先，本人認為工作合格基層管理員，應該具備能執行領導意識的能力。作為優良的基層管理員，不僅具備了執行領導意識的能務，還能在實際工作中加以創新和發展的能力，這樣的管理員應該成培養干部的對象。從基層工作人員中提撥管理員的重要性。比如，從優秀保潔員中提拔產生的管理員，更便于掌握和管理，其優勢在一是對工作環境熟悉，二是熟悉業務，便于業務指導。另外，也要重視從其它同行中引進相關管理員，其優勢；一是熟悉業務，有一定的行業管理經驗，二是能帶來新的管理經驗和管理模式。三是能對企業員工產生沖擊與壓力，迫使員工產生競爭危機感。要重視管理員進行管理階層。就是讓管理員參與企業的決策、策劃，精減現有管理員形開成管理人員等級即一類管理員應進行管理階層中的決策層；二類管理員應進入管理階層中的執行層。

三、轉變觀念，大膽嘗試，參與社會市場競爭

1、轉變觀念，調整管理經營理念

俗話說，“先學會走路，再學跑步。”但是，在物業管理快速發展的今天，信息傳遞發達、潮流更替周期縮短，占領市場迅速。因此，我們在學走路的同時，也要學跑步。我們在經營校園市場的同時，要積極發展校外市場。做好開拓市場的前期準備，營校內市場的同時要積極發展校外市場。要有人力、物力、財力的長期投入。沒有社會市場，企業就沒有發展潛力。

2、確立市場定位，制定發展策略，規劃拓展藍圖

要參與社會市場競爭，首先要有科學地市場定位，只有找到了突破口刀刃，才有明確的方向感。我認為商務樓盤及中學中等學校后勤比較容易突破，市場定位之后要進行市場調研，沒有調研就沒有可靠的數據，數據應該成為選擇制訂發展策略的重要依據，有了發展策略就能明確發展目標，規劃拓展藍圖也就容易成功。

3、參與社會市場競爭，在行為上要大膽嘗試

任何事情不去大膽償，雖然就目前而言不會有何損失，但是卻失去了社會，只有去嘗試了才會有機會，有機會了發展的機會就大了。但是任何嘗度都不應該是盲目的。在物業管理參與社會市場競爭，應做一些前期準備。比如，在人力上，要有從具體負責，并且要有一定數量的人員結構及組織，在財力上，要有專項的經費開支與投入。在物力上要有一定的設備、工具等以及在政策上要有一定的扶持，獎勵措施等等，而這一切正是作為公司與部門的領導層所要考慮的。這也正是作為領導決策層應適當權力下放，逐步擺脫具體事務的需要。腳的女人走不快，也正是這個道理。

4、物業管理分公司，要依托總公司和支持總公司，為企業發展創造良好的外部環境

無論人或事，都離不開周圍的環境。總公司形成的大環境，在很大程度上影響著所有其下屬部門和企業。因此，作為總公司本身更應加快企業化進程，為其下屬部門和企業，創造良好的外部環境，也為物業管理成為獨立法人，營造良好的外部氛圍。物業公司的發展目標與規劃要與總公司的目標與規劃相一致。

（四）進行企業文化建設，樹立企業形象，積極有效地促進管理

有意識地進行企業文化建設對于企業的管理能夠帶來很多意想不到的收獲。在不間斷地進行員工定期培訓和列隊訓練的過程中，員工不僅縮短了對業務熟悉過程，好得經驗和業務知識又能夠及時得到交流和借鑒，而且能讓員工與員工之間有一定的溝通和近距離接觸，使得員工之間能建立感情和默契，有利于員工在工作中的相互協作，有利于員工產生歸屬感和向心力。良好的企業形象可以產生強烈的企業向心力。企業的良好形象賦予企業員工的是崇高的榮譽感，可以使他們在社會上深切地感受到由于企業的地位而給自己帶來的榮耀，在獲得心理上的滿足的同時進一步增強對企業的向心力。高校后勤的優勢就在于高等學府作為依托背景，“高等學府”這四個字在人們心中是有著比較高的社會地位，也容易使員工能在“學府”產生榮耀感，尤其是那些歷史悠久或發展迅猛的學校，更能讓人產生榮耀感。高校物業的一線員工的工資相對社會企業來說是偏低的，如果能很好的利用員工這種心理需求，這在對隊伍穩定上起到了非常重要的作用。也正因為如此，良好的企業形象，還是企業吸引人才的最有利的條件。

樹立物業管理在師生當中的良好形象，便于與師生的日常溝通，有利于解決各類問題，很多困難容易迎刃而借。對員工要不斷地灌輸公司的服務理念、經營理念、管理理念，嚴格執行員工工作標準、操作規程等基本規章制度，落實考核制度。統一員工勞動服務意識，統一員工著裝和形象標志。加大物業管理好人好事的宣傳，適時地支持和贊助學生活動，并做好宣傳，尤其每年一度的新生，他們對物業管理不甚了解，很多學生還不知道什么叫物業管理，這時我們要做好宣傳。現在有不少老師有“不管什么事，先去找物業”觀念，如果不做很好的宣傳，物業管理的電話，很容易成為學校的熱線電話。因此，物業管理要有意識的進行企業文化建設，樹立企業形象，積極有效的促進企業管理。

業委會對物業管理處罰細則 學校物業管理辦法篇二

學校物業管理方案范本

我校全校搬遷進入大學城，使得我校的學生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時對我們的學生宿舍管理有了新的要求，我們在經過調研的基礎上，結合我校的實際情況，決定引入物業服務體系，使學生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉化，公寓內的服務管理向機制化、標準化服務方向轉化，公寓管理手段向企業管理的方向轉化，故特制定《廣州大學城生活區學生公寓物業管理方案》，以下稱本方案。

一、公寓物業管理的實施范圍

根據我校的實際情況，為了做好物業管理的示范、試點工作，故先從b1~b10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。

二、公寓物業管理方式

成立學生公寓管理部，負責學生公寓內日常工作和物業服務監督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內日常工作。員工統一著裝上崗、文明作業、規范操作。所有員工要積極做好學生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務、耐心解釋、細心工作”。進一步制定并完善了學生公寓服務內容和標準（附件1）、公寓管理部主要崗位職責（附件2）和公寓管理部工作規程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4），按照物業管理行業標準和規范結合我校學生公寓具體工作進行管理。

三、學生公寓管理部崗位及人數

學生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）

學生公寓管理部物業監理：2名（由正式職工出任）

學生公寓宿管員：8人

學生公寓樓內保潔員：8人

學生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內保潔員出任）

共需外聘人員16人

四、運行費用

1、人員工資

2、員工勞保、工具等費用

3、標牌、標示、垃圾桶等費用等

綜上所述，運行費用約為300,000.00元。

附件1：學生公寓服務內容和服務標準

1、房屋共用部位的維護和管理

公寓管理處定期和冬、雨季節或天氣異常時對房屋居住情況進行檢查維修，或居住人發現問題及時報修。對房屋易出問題的部位，及時作出記錄備案，重點檢查。年底進行全面檢查，對共用部位及其設施設備的完損程度作出評價，制定維護計劃，作好檢查和維修記錄。

2、用部位及設施設備的運行維護管理

定期對共用部位及設施設備進行保養維護，保證設施設備的正常使用和運行。公寓公共設施設備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設施設備，無因操作使用不當而導致安全事故發生。

3、環境衛生服務標準

（1）、公寓樓區域內的環境、場地及公共部位。

標準：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；墻面干凈整潔，無灰塵、蜘蛛網、無亂貼亂畫；區域內無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛生死角、無異味等。

（2）、樓道、樓梯及公共設施設備。

標準：樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水；樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內壁無手印；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設施設備無塵土和蜘蛛網等。

（3）、公寓內的公共衛生間。

標準：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內無異味、便池內外無雜物無污漬，垃圾清理及時，設備完好無損，金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現象。

4、安防服務標準

（1）、公寓管理接待處24小時管理服務值班，及時登記非本公寓內來訪。

（2）、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。

（3）、定期對公寓內的消防設施設備、共用電器進行巡視、檢修，保證樓內消防設施設備、共用電器完好，消防設施設備設置明顯的提示標志。

（4）、公寓內嚴禁違規使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。

（5）、來訪人員進行登記，晚間限時離開，嚴禁留宿。

（6）、公寓內無火災、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。

5、維修服務標準

（1）、24小時受理報修，一般情況下10分鐘內維修人員到場，維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處理的，應向報修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結束后，將地面清理干凈，物品歸位。

（2）、定期對公共照明設備系統進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

6、接待服務標準

（1）、文明服務、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認真受理；對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫助解決。

（2）、認真、全面、詳細、準確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情況，并備存登記資料，以便提供服務和查詢。

（3）、按照公寓管理規定，及時辦理入住和遷出手續，保證公寓物品的及時回收，損壞處置，相關費用的收取結算。蜂巢物業管理網收集并整理。

附件2：公寓管理部主要崗位職責

一、公寓管理部部長崗位職責

1、負責在校學生的住宿信息、檔案及資料的管理工作。

2、負責新生的宿舍安排工作

3、負責在校住宿學生因休學、復學、退學、轉專業等原因而進行的宿舍調整工作。

4、負責學生離校時的宿舍退還手續。

5、負責進修生的住宿安排工作。

6、負責走讀生的的審批工作。

7、負責各公寓的安防、清潔的服務過程的監督檢查，對不合格現象有權提出整改要求，并監督、檢查其整改情況。

8、不定期抽查公寓內安防、清潔等服務過程，發現問題及時解決。

9、負責所屬員工的培訓工作。

10、中心主任安排的其他工作。

二、公寓管理部物業監理崗位職責

1、努力學習，積極工作，自覺遵守中心的各項規章制度。

2、對各公寓安防、清潔等服務過程行使監督和檢查權利。

3、檢查公寓內衛生，做好檢查評分記錄，對衛生不達標的提出整改要求，并監督、檢查其整改情況。

4、檢查公寓內各種設施的使用狀況，若有缺損須查明原因及時報修，對維修結果進行登記。

5、檢查公寓內安全情況、消防器材狀況、安全隱患狀況等，發現問題及時上報。

6、檢查公寓宿管員上崗情況、工作情況等。

7、負責檢查結果的匯總、分析工作，發現潛在的問題并提出整改措施。

三、公寓管理部宿管員崗位職責

1、協助管理部部長做好所轄公寓住宿學生的信息及相關資料管理工作，做好新入住學生、離校學生及其他原因調整宿舍學生的登記調整工作，及時更新學生公住宿一覽表。

2、負責所屬范圍內各宿舍學生的全面管理，保證安全、穩定是首要責任。遵照學校規章制度督促指導學生遵守、執行。關心學生的學習和生活，幫助學生解決日常生活上的困難。

3、遵守并執行有關公寓管理規章制度，堅守崗位，不得擅離職守，上班時間不得干與工作無關之事。工作認真、秉公辦事、堅持原則、不講情面。

4、負責來訪人員的登記（一律憑本人有效證件并留證入訪），保證宿舍的安全。管理第一，服務為重，注意儀表，微笑服務，以禮待人。

5、樹立良好的服務意識，安全意識和責任意識，主動調解學生中發生的糾紛；嚴禁與學生發生爭吵甚至打斗；必須隨時檢查并巡視宿舍，發現賭具和禁用器具，予以收繳并及時報告；制止學生聚賭、吵鬧、打斗等不文明行為。在本崗位負責區段內外巡查，密切注意出入人員，發現可疑的人要禮貌地進行盤查監控，果斷處置發生的問題，并及時匯報。

6、對學生在本樓內的組織紀律進行監督、檢查，了解學生思想動態，有針對性地進行教育、批評和表揚。加強與學生的交流、溝通，融洽感情。

7、督促和教育學生愛護公寓內公共財物，發現損壞的要落實責任人，以說服教育為主，并根據有關制度和條例對學生予以處罰，嚴禁向學生亂收費。

8、做好或配合新生入學與畢業生離宿時的家具清點、核實、發放、維修登記等工作。

9、負責公寓宿舍的安全和管理工作，督促學生打掃衛生，交班要將本班情況向接班人員交待清楚，重要情況作好記錄。

10、保證和控制所屬宿舍區水、電設施如有損壞，要填寫維修派工單，負責通知并落實維修事宜。負責所屬范圍水電費用的計量和收取。

11、定期檢查安全及消防系統，加強防盜、防火巡視工作，嚴密控制進出門戶。

12、負責房間鑰匙管理。原則上所掌握鑰匙只供緊急情況使用，確需使用的，確認使用者身份后，須由宿管員親自開門。

13、配合完成必要的突擊任務。

四、公寓管理部保潔員崗位職責

1、負責所屬范圍內環境衛生的清掃，保持清潔衛生是首要責任。關心學生的學習和生活，幫助學生解決日常生活上的困難。

2、遵守并執行有關公寓管理規章制度，堅守崗位，工作認真，不得擅離職守，上班時間不得干與工作無之事。

3、樹立良好的服務意識、安全意識和責任意識，微笑服務，以禮待人，不得與學生發生沖突。

4、每天掃拖、清潔走廊、樓梯及扶手，清除垃圾，灰塵、痰跡，墻面球印、腳印、蛛網、積灰要及時清除，及時處理所屬范圍的垃圾，不得亂倒、堆積。做到局部隨時保潔。

5、每天打掃公共廁所、洗室，做到地面無積垢、墻面清潔、無蛛網、積灰，無異味，做到局部隨時保潔。

6、每周對公共部位進行一次大掃除，徹底清除門窗、玻璃、墻壁上積灰、蛛網等。做到局部隨時保持清潔。

7、每天打掃本公寓周邊所屬區域衛生，并做到隨時保潔。

8、維護公共設施，有損壞要及時保修，督促和教育學生愛護公共衛生，不準污染墻壁，發現故意破壞公共衛生要落實責任人，以說服教育為主，并根據有關制度和條例對學生予以處罰，嚴禁向學生亂收費。

9、提高警惕，注意防火、防盜、防破壞，發現可疑情況應及時處理或報告。

10、做好衛生防疫工作，定期噴灑藥物，滅鼠除害。正確使用各種滅蟲藥物，防止事故發生。

11、愛護工具，節約用水用電，降低成本，提高工作效率。

12、配合完成必要的突擊任務。

附件3：公寓管理部工作規程

公寓宿管員工作規程

一、開關燈管理規定

按中心規定，宿舍樓內早6：00開門、6：30分供電，晚12：00關門，11：30分熄燈，周五、六及國家法定節假日的前一天熄燈、關門時間順延半小時。

二、夜間值勤管理規定

值班人員實行24小時不間斷值勤制度，每晚必須按時關樓門，關樓門后，必須到各樓層檢查有無違章用電及留宿外來人員現象、并保持高度警惕。

三、人員進出管理規定

1、學生必須佩戴校徽或持學生證出入樓門。

2、外來人員必須到值班室登記，并憑有效證件換取會客正，方可進入宿舍樓，會客完畢后到值班室憑會客證領回個人證件，當值門衛必須詳細登記外來人員進出樓時間及會客對象。

3、男生不準進入女生樓，女生不準進入男生樓（特殊情況除外）。

四、調換班管理規定

值班員在調換班的前一天，必須向公寓管理部提出申請并說明原因，批準后方可調換班次，嚴禁私自調換班。在調換班時必須與換班人履行交接手續，并對調換后出現的問題承擔部分責任。

五、交接班管理規定

1、交接班前當班人員必須填寫好各項登記記錄，并做好在崗期間的工作日記。

2、交接班時，下班人員要把本班的工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作。

3、鑰匙、工具等物品要交接清楚，并在交接班記錄上簽名。

4、對出現的問題，交接雙方必須當面說明，若交班人離開后，接班人才發現屬于上一班責任的問題，必須立即報告樓長處理。

5、需要交班人在崗繼續處理的問題，接班人應積極協助完成。

6、必須按時交接班，無特殊情況不得超時接班；交班人未到，交班人不得擅自離崗，否則有此產生的一切后果由交班人負責。

六、水電費用的計量和收取

1、每月最后一日抄寫所在公寓水電表讀數，每月1日交于中心辦公室。

2、每月10日前將所在公寓水電費收齊后交于中心辦公室并公布。

七、每周檢查一次學生宿舍衛生，并填寫學生宿舍衛生檢查表，于周五報中心辦公室

學生公寓清潔操作規程

（1）每天上午7：30－11：30、下午1：30－5：00各清掃學生公寓內衛生一次。

（2）走廊及樓梯：清潔員每天上班后首先清掃走廊地面及樓梯，從底層至頂層自下而上清掃樓道，將果皮、煙頭、紙屑等垃圾收集在一起，然后裝進垃圾車，將垃圾送到指定的垃圾中轉站；將拖把洗凈擰干，從頂層往下逐層逐級拖抹樓道地面及樓梯。拖抹時，要隨時清洗拖把，以保持地面清潔。

（3）扶手及欄桿：備抹布一塊，將其洗凈，自下而上擦拭樓梯扶手及欄桿。擦拭時，要隨時清潔抹布。

（4）墻面、宣傳板及開關：先用掃把打掃墻上的蜘蛛網，再撕下墻上貼的廣告紙。如有殘紙時，用濕抹布抹沫濕殘紙，輕輕用刀片刮去，撕下宣傳板上的過期資料和通知，用濕抹布擦拭干凈；將抹布清洗干凈，盡量擰干水分，擦拭各樓道燈開關。

（5）消防栓、管等器材：先用掃把打掃消防器材上的灰塵和蜘蛛網，再用濕抹布擦拭消防栓及玻璃，然后用干抹布擦拭玻璃一次，按上述程序逐個清潔。

（6）暖氣片、管等器材：先用掃把打掃暖氣上的灰塵和蜘蛛網，再用濕抹布擦拭暖氣，然后用干抹布擦拭玻璃一次，按上述程序逐個清潔。

（7）配電箱及電表箱：用干抹布擦拭配電箱、電表箱上的灰塵及污跡。

（8）玻璃及燈具：按《燈具、門窗玻璃的清潔》進行作業。

（9）每小時巡視檢查樓內衛生一次，保持樓內清潔。

標準

（1）宿舍樓每一周對公共衛生進行一次大掃除，徹底清除門、窗玻璃，墻壁，燈具上的灰塵、蜘蛛網等，對衛生間進行消毒處理。

（2）日常清潔符合《學生公寓清潔標準》的要求。

注意事項

擦拭配電箱禁止用濕毛巾，不得將配電箱門打開，以防觸電造成意外。

燈具、玻璃清潔操作規程

操作規程

1、玻璃及鏡面的清潔

（1）先用刀片除去玻璃邊緣的污垢。

（2）將清潔濟用水稀釋、把抹布放在清潔濟內洗凈，然后將抹布按玻璃頂端，從上往下擦拭。當玻璃的位置與地面較接近進，可以橫向擦拭。

（3）用無絨毛巾或報紙抹去玻璃上的水珠。

（4）用濕抹布將玻璃框擦拭干凈。

（5）最后用拖把抹凈地面上的污水。

（6）若擦拭高處玻璃，應二人配合，系好安全帶或采取其他安全措施。

2、燈具的清潔

（1）準備梯子、螺絲刀、抹布等到工具。

（2）關閉電源、架好梯子，人站在梯子上，一手托起燈罩，一手拿螺絲刀，擰松燈罩的固定螺絲，取下燈罩。

（3）先用濕抹布擦拭燈罩內的污跡及蟲子，再用干抹布秣干水分。

（4）將抹干凈的燈罩裝上，并用螺絲刀擰緊固定螺絲。

（5）清潔日光燈具時，應先將電源關閉，取下蓋板，取下燈罩，然后用抹布分別擦拭燈管、燈具及蓋板、重新裝好。

標準

（1）學生公寓每周清潔一次。

（2）玻璃上無污跡、燈管無灰塵，燈具內無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔。

（3）清潔后的燈具、燈管無灰塵，燈具內無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔。

注意事項

（1）清潔高處玻璃或在梯子上作業時應注意安全，以防摔傷。

（2）清潔燈具前應先關閉電源，以防觸電。

（3）人在高處作業時，應注意防止燈具、工具或其他物品掉下砸傷行人。

（4）用螺絲刀擰緊螺絲、固定燈罩時，應將螺絲固定到位，但不要用力過大，防止損壞燈罩。

附件4：公寓管理部員工考核制度和實施細則

員工考核制度

為客觀地評價員工的工作表現，提高中心對中工獎懲的準確性，更好地調動員工的工作積極性，特制定本制度。

1、考核方法

普通員工每月考核一次，管理層每學期考核一次，年終考核普通員工按月累計成績，管理層按學期累計成績。中心將根據考核的累積成績獎懲員工。

2、考核內容

考核以員工考核表為依據，內容包括服務意識、儀容儀表、考勤、紀律、責任民心，工作態度、管理能力、以身作則、表達能力、團結協調等10個方面。

3、評分比例

每月（或每學期）考核滿分為100分

4、獎懲

（1）處罰。普通員工當月考核扣分達40分，扣當月浮動工資20%；管理層每學年考核扣分達40分，扣崗位津貼的20%。

（2）獎勵。中心每學年根據考核員工的積累成績，獎勵成績突出者。

①優秀員工獎。中心根據每學年考核員工的積累成績獎勵突出的優秀員工（比例約占中心人數10%），除頒發榮譽證書并通報表揚外，還將給予物質獎勵。

②優秀班組獎。中心對成績較突出的班組（比例約占中心班組的5%-10%），給予通報表揚、頒發獎狀并給予物質獎勵。

③優秀管理部門獎。對部門成績突出的，中心將頒發獎狀，通報表揚并頒發獎金。

5、考核步驟

（1）部門主管每月對下屬員工考核評分，在員工考核記錄表上填寫考核分并說明扣分或加分的原因。

（2）考核員工記錄表要每月交給被考核人簽名確認。被考核人如有不同意見，也可以在備注欄中說明。

（3）管理層由中心主任直接考核并予年終匯總。

管理部部長考核細則

物業監理考核細則

公寓宿管組長考核細則

公寓宿管員崗位工作考核細則

公寓清潔工崗位工作考核細則

附件5：人員招聘條件

宿管員招聘條件：

1、具有普通高中、中專或以上文化程度；

2、有一定的組織管理能力或學生工作經驗；

3、忠于職守，服從分配，有較強的吃苦耐勞精神；

4、年齡18周歲以上，45周歲以下，身體健康；

5、品行端正，無違紀、違法行為；

6、中國共產黨黨員或在大中專院校擔任過班長、學生會部長以上職務，能力出眾且受過各級表彰者優先考慮；

7、有較強的文字表達能力和宣傳特長的，同等條件下優先考慮；

8、同等條件下下崗職工優先。

保潔員招聘條件：

1、具有初中或以上文化程度；

2、忠于職守，服從分配，有較強的吃苦耐勞精神；

3、年齡18周歲以上，45周歲以下，身體健康；

4、品行端正，無違紀、違法行為；

5、同等條件下下崗職工優先。

附件6：數據對比

宿管員：管理學生1000以上，工資1000至1200元；管理學生1000以下，工資800至1000元。

保潔員：清掃面積約600平方米，工資600至800元

業委會對物業管理處罰細則 學校物業管理辦法篇三

廣州xxx學校物業管理委托

合同

書

單位：（蓋章）時間：年月日

廣州外國語學校物業管理委托合同

甲方：_________________________

乙方：_________________________

甲方將學校物業管理服務方面的工作委托乙方管理服務。乙方將通過嚴格科學的管理，熱情優質的服務為學校的教學、科研和生活創造整潔、優美、舒適、安全、寧靜、便捷，及時、可靠的環境，為此雙方達成如下協議：

一、甲方責任、權利、義務

1．對校園內的一切公共設施及設備享有所有權，并有對國有資產的保護、使用和監督權。

2．負責對乙方管理與服務進行工作查詢與質疑。

3．負責制定學校綠化、美化及設施的更新改造計劃。聽取和采納乙方對校園綠化等改造工作提出的合理化建議。

4．負責按規定向乙方支付物業管理經費。

5．負責了解掌握乙方經費運行情況，對違反財務規定的行為提出意見。

6．甲方可視完成物業管理的優劣向乙方提出獎勵意見和處罰意見。

二、乙方責任、權利、義務

1．按協議內容保質保量地完成物業管理與服務工作。按文明校園建設標準保持學校的花園式單位及文明校園的稱號。

2．對校內的公共設施及地面不得擅自占用或改變其使用功能，如需要改變應經甲方同意后方可實施。

3．定期向甲方通報工作情況，對甲方提出的合理的整改意見有義務執行。

4．未經甲方同意不得將本物業管理內容和責任轉移給第三方。

5．乙方應建立并保存詳細的物業管理檔案資料。

三、委托管理主要內容

1．全校的綠化、美化工作。

2．教室公共部分的衛生保潔服務和管理工作（不含專用教室）。

3．公共環境、公共場所的保潔服務和管理工作。

4．公共設施、設備的維修、保養、運行和管理工作。

5．公共建筑部分的維修保養工作。

6．水電的維修管理與服務工作。

7．節能工作。

8．風扇和窗簾每學期清冼二次。

9．校領導辦公室的保潔和開水供應工作。

11．學校人防工程的管理工作。

12．其它甲方需要委托的工作。

四、服務標準

乙方應按以下標準實現物業管理目標。

（一）校園綠化美化工作（因綠化部分還沒有移交暫不作為服務范圍）

1．做到三季有花，四季常青。并承擔甲方大型活動及重大節日的花卉擺放工作。

2．按不同季節對花卉苗木的養護要求進行養護，并做到：樹灌木完整，長勢茂盛，無枯枝死杈，無病蟲害，樹木無釘槍捆綁；綠籬、綠地無雜草、雜物，無堆物料。完好率應達到98％以上。

3．校園綠化面積應達到應綠化面積的95％以上。

4．綠地、各種樹木的種植和調整工作應本著美觀合理的原則進行規劃管理。對各種古樹應重點保護，防止損傷和壞死。

5．校內的建筑物能進行立體綠化的，應進行立體綠化。

6．綠地微噴面積應達到總面積的80％以上。樹木澆水應有計量。

（二）環境衛生工作

1．道路環境應整潔。清掃要及時，做到無雜物、廢紙、煙頭、果皮、痰跡、積水等。

2．陰井、排水設施應通暢，無污水外溢，排水口處無淤泥和雜物。各井口蓋完好，化糞池應定期清理，無糞便外溢。

3．衛生間應保持干凈整潔，無異味、無蚊蠅、無糞便、無污水外溢。

4．垃圾樓應保持無蛆、無蠅，四壁清潔，地面和周圍無堆放垃圾，應封閉集裝箱上蓋。應根據垃圾日產量及時調整集裝箱數量。垃圾樓吊裝設備應及時檢修和保養，杜絕事故發生。

5．校內垃圾應日產日清，無暴露垃圾，無衛生死角。垃圾箱及果皮箱應完好清潔，周圍地面無雜物污漬。

6．建筑物內外無亂寫、亂劃、亂粘貼，無殘標；公共設施、牌匾、路標、雕塑、亭廊、石桌椅應定期擦拭，保持清潔。

7．校園主要干道的地面衛生應在每日早7：30以前清掃完畢。公共場所應定期清掃，保持清潔。上課期間不得有任何影響授課的清掃活動。

8．道路、地面不得直接攪拌水泥沙漿，建筑材料應按指定地點擺放整齊。建筑垃圾應按指定地點堆放并及時清運，對建筑垃圾影響道路通暢和環境衛生的現象要及時管理和清運。

9．根據節假 日的要求及時掛收國旗、彩旗、燈籠；開關大門彩燈、射燈。

（三）公共場所維護工作

1．各樓道（包括家屬樓物業范圍）地面清潔、門窗、玻璃、紗窗、小五金齊全完好，墻

裙、樓道燈的照明完好率及滿意率應在98％以上。

2．電梯應按規定做好年檢并取得合格證及運行證，兩證應掛在電梯間內。電梯應定期維修保養，運行應正點。電梯間應干凈、整潔、明亮。

3．要保證全校正常供水、供電工作。水、電設備齊全，服務維修及時到位，設備完好率應在98％以上。

4．水、電維修應24小時值班。要制定應急處置方案。確保服務安全、到位。

5．節能措施得力，杜絕長明燈、長流水和跑、冒、滴漏現象。

6．按規定做好飲用水箱的衛生防疫和日常管理工作，要定期進行檢查、檢測，確保飲用水安全。

7．確保正常供水和安全。對浴室內衛生、各種設施應及時檢修，杜絕發生事故。

8．按要求對校內人防工程進行檢查，防止發生意外事故。

五、違約責任

1．甲方違反合同規定，使乙方未能完成合同規定的服務和管理目標，乙方有 權視不同情況限期向甲方提出解決意見（雙方協商）。如逾期仍未解決，乙方有權中止合同，所造成乙方經濟損失由甲方予以經濟賠償。

2．乙方違反合同所規定的內容或未達到的服務標準，或師生員工反映強烈且不能及時解決的，甲方有權要求乙方限期改正（雙方協商），如逾期不改，甲方有權終止本合同。另行安排其它物業管理機構替代。給甲方造成的經濟損失，乙方應給予賠償。

3．乙方違約擅自提高收費標準和降低服務標準，甲方有權要求乙方改正并清退多收費用。

六、其它

1．本協議未盡事宜由雙方協商解決，并以書面協議簽定補充協議。補充協議與本協議有同等效力。自______年______月______日至______年______月______日止。

2．本協議之委托協議書均為本協議的有效組成部分，具有同等法律效力。

3．本協議共4份，甲、乙雙方各執2份，具有同等法律效力。經雙方簽字蓋章后生效。

七、附：后勤管理每月費用表

甲方（蓋章）：________________乙方（蓋章）：________________

甲方代表（簽字）：____________乙方代表（簽字）：_____________________年____月____日_________年____月____日

業委會對物業管理處罰細則 學校物業管理辦法篇四

甲方：_________

乙方：_________

甲方將學校物業管理服務方面的工作委托乙方管理服務。乙方將通過嚴格科學的管理，熱情優質的服務為學校的教學、科研和生活創造整潔、優美、舒適、安全、寧靜、便捷，及時、可靠的環境，為此雙方達成如下協議：

一、甲方責任、權利、義務

1、對校園內的一切公共設施及設備享有所有權，并有對國有資產的保護、使用和監督權。

2、負責對乙方管理與服務進行工作查詢與質疑。

3、負責制定學校綠化、美化及設施的更新改造計劃。聽取和采納乙方對校園綠化等改造工作提出的合理化建議。

4、負責按規定向乙方支付物業經費和運行費。

5、負責了解掌握乙方經費運行情況，對違反財務規定的行為提出意見。

6、甲方可視完成物業管理的優劣向乙方提出獎勵意見和處罰意見。

二、乙方責任、權利、義務

1、按協議內容保質保量地完成物業管理與服務工作。按文明校園建設標準保持學校的花園式單位及文明校園的稱號。

2、對院內的公共設施及地面不得擅自占用或改變其使用功能，如需要改變應經甲方同意后方可實施。

3、定期向甲方通報工作情況，對甲方提出的合理的整改意見有義務執行。

4、未經甲方同意不得將本物業管理內容和責任轉移給第三方。

5、乙方應建立并保存詳細的物業管理檔案資料。

三、委托管理主要內容

1、全院的綠化、美化工作。

2、教室的衛生保潔服務和管理工作（不含專用教室）。

3、公共環境、公共場所的保潔服務和管理工作。

4、公共設施、設備的維修、保養、運行和管理工作。

5、公共建筑部分的維修保養工作。

6、自管家屬樓的維修和保養工作。

7、水電暖的維修管理與服務工作。

8、院內創收經營水電費和供暖費的收支工作。

9、節能工作。

10、家屬水、電費的統計、收繳工作。

11、飲用水供應和洗浴工作。

12、院領導辦公室的保潔和開水供應工作。

13、家屬門衛的管理工作。

14、校內各商業網點的管理工作。

15、學校人防工程的管理工作。

16、其它甲方需要委托的工作。

四、服務標準

乙方應按以下標準實現物業管理目標。

（一）校園綠化美化工作

1、做到三季有花，四季常青。并承擔甲方大型活動及重大節日的花卉擺放工作。

2、按不同季節對花卉苗木的養護要求進行養護，并做到：樹灌木完整，長勢茂盛，無枯枝死杈，無病蟲害，樹木無釘槍捆綁；綠籬、綠地無雜草、雜物，無堆物料。完好率應達到98％以上。

3、校園綠化面積應達到應綠化面積的95％以上。

4、綠地、各種樹木的種植和調整工作應本著美觀合理的原則進行規劃管理。對各種古樹應重點保護，防止損傷和壞死。

5、院內的建筑物能進行立體綠化的，應進行立體綠化。

6、綠地微噴面積應達到總面積的80％以上。樹木澆水應有計量。

（二）環境衛生工作

1、道路環境應整潔。清掃要及時，做到無雜物、廢紙、煙頭、果皮、痰跡、積水等。

2、陰井、排水設施應通暢，無污水外溢，排水口處無淤泥和雜物。各井口蓋完好，化糞池應定期清理，無糞便外溢。

3、衛生間應保持干凈整潔，無異味、無蚊蠅、無糞便、無污水外溢。

4、垃圾樓應保持無蛆、無蠅，四壁清潔，地面和周圍無堆放垃圾，應封閉集裝箱上蓋。應根據垃圾日產量及時調整集裝箱數量。垃圾樓吊裝設備應及時檢修和保養，杜絕事故發生。

5、院內垃圾應日產日清，無暴露垃圾，無衛生死角。垃圾箱及果皮箱應完好清潔，周圍地面無雜物污漬。

6、建筑物內外無亂寫、亂劃、亂粘貼，無殘標；公共設施、牌匾、路標、雕塑、亭廊、石桌椅應定期擦拭，保持清潔。

7、校園主要干道的地面衛生應在每日早7：30以前清掃完畢。公共場所應定期清掃，保持清潔。上課期間不得有任何影響授課的清掃活動。

8、道路、地面不得直接攪拌水泥沙漿，建筑材料應按指定地點擺放整齊。建筑垃圾應按指定地點堆放并及時清運，對建筑垃圾影響道路通暢和環境衛生的現象要及時管理和清運。

9、門前三包工作應符合門前三包的標準和要求。

10、應及時清理院內主要干道的積雪，保證道路通暢和安全。如灑鹽水除雪，不得將積雪清掃堆放到綠籬和綠地內。

11、根據節假日的要求及時掛收國旗、彩旗、燈籠；開關大門彩燈、射燈。

（三）教室衛生工作

1、教室衛生應在每日晚自習后清掃完畢，鎖門。第二天早7：00應將各教室門打開（特殊情況除外）。

2、應保持教室地面清潔、四壁潔白、墻裙完好無污漬、黑板完好光亮、無粉筆痕跡、粉筆沫應及時清除；門牌完好、裝訂美觀；門窗、玻璃、紗窗、窗簾、小五金齊全完好；桌椅完好、擺放整齊、桌內外無雜物灰塵。

3、吊扇、黑板燈、照明燈、各種開關及各類設備應完好無損。維修要及時，保持良好狀態。

4、粉筆（白色、彩色）板擦應保證供給并擺放整齊。要保持講臺、講臺桌的完好整潔。

5、制定教室服務制度化、規范化、科學化的管理制度，確保教學需要。

以上要求的完好率應在98％以上，各階梯教室和大教室的照明燈完好率應在90％以上。

（四）公共場所維護工作

1、各樓道（包括家屬樓物業范圍）地面清潔、門窗、玻璃、紗窗、小五金齊全完好，墻裙、樓道燈的照明完好率及滿意率應在98％以上。

2、電梯應按規定做好年檢并取得合格證及運行證，兩證應掛在電梯間內。電梯應定期維修保養，不允許帶病開梯，運行應正點。電梯間應干凈、整潔、明亮。電梯工要持證上崗，嚴格執行電梯交接班制度，認真做好運行記錄。嚴禁脫崗，確保安全。

3、要保證全院正常供水、供電、供暖工作。水、電、暖設備齊全，服務維修及時到位，設備完好率應在98％以上。

4、水、電、暖維修應24小時值班。要制定應急處置方案。確保服務安全、到位。

5、節能措施得力，杜絕長明燈、長流水和跑、冒、滴漏現象。

6、按規定做好飲用水箱的衛生防疫和日常管理工作，要定期進行檢查、檢測，確保飲用水安全。

7、按要求供應全院飲用水和洗浴。對茶浴爐房要制定衛生安全工作制度，確保正常供水和安全。對浴室內衛生、各種設施應及時檢修，杜絕發生事故。

8、按要求每年應集中時間對外收取供暖費，并支付供暖費。

9、按要求努力回收學校創收水電費。

10、按要求統計、收繳、上報家屬住戶水電費。

11、按要求對院內人防工程進行檢查，防止發生意外事故。

五、違約責任

1、甲方違反合同規定，使乙方未能完成合同規定的服務和管理目標，乙方有權視不同情況限期向甲方提出解決意見（雙方協商）。如逾期仍未解決，乙方有權中止合同，所造成乙方經濟損失由甲方予以經濟賠償。

2、乙方違反合同所規定的內容或未達到的服務標準，或師生員工反映強烈且不能及時解決的，甲方有權要求乙方限期改正（雙方協商），如逾期不改，甲方有權終止本合同。另行安排其它物業管理機構替代。給甲方造成的經濟損失，乙方應給予賠償。

3、乙方違約擅自提高收費標準和降低服務標準，甲方有權要求乙方改正并清退多收費用。

六、其它

1、本協議未盡事宜由雙方協商解決，并以書面協議簽定補充協議。補充協議與本協議有同等效力。本協議有效期為一年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

2、本協議之委托協議書均為本協議的有效組成部分，具有同等法律效力。

3、本協議共4份，甲、乙雙方各執2份，具有同等法律效力。經雙方簽字蓋章后生效。

甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________

甲方代表（簽字）：_________乙方代表（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日